新聞專欄
21
1月
內地客入市比例與樓價走勢背馳

近年樓價處於升軌,加上內地客積極追捧本港優質物業,因而內地客於港置業被視為推高樓價的主因。然而,筆者早於去年五月已指出,雖然內地資金持續湧港,但單一力量難以獨力推高樓價,本港樓價上升實質上是靠內需支持。繼政府於二○一○年率先將房地產於資本投資者入境計劃下的投資資產類別中剔除,去年更進一步推出買家印花稅 (BSD),針對外地人士及以公司名義入巿之買家,令內地客入市條件更受限制。歸納二○一二年全年數據,內地客的入市步伐已明顯放緩,惟樓價於二○一二年升穿九七年水平後,仍持續於高位徘徊,再次證明內地客入市對推高本港樓價沒有必然的因果關係。

根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,內地客比例自二○○三年起直線上升,當時申請按揭的內地客僅佔整體按市比例1.1%,及至二○一一年,佔比升至11.1%歷史高位,期間本港樓價同步上升。但同樣地,當去年本港樓價累計升幅超過兩成,內地客比例連續九年的升勢卻終於在二○一二年結束,首次出現下跌,並按年下降1.3個百份點至9.8%,佔整體比例不足一成,可見內地客入市比例與樓價走勢並無絕對的正比關係。

事實上,二○一二年內地客申請按揭比例的走勢一直保持按月遞增的格局,及至去年十月底推出買家印花稅後,佔比便由十月份的13.9%高位連跌兩個月,十二月份最終跌至只有8.5%,反映買家印花稅的確令內地客對本港樓市有所卻步,相信市場仍需要時間消化及觀望措施對樓市的影響,而按揭市場料會因此而略為調整。 

買家印花稅為內地客加添了額外置業成本,從數據亦可見,以往內地客的按揭成數大部份集中五成至七成,但二○一二年近半數內地客均採用三成至五成按揭,加上收緊按揭效應,購買力逐漸減弱。以價值一千萬元或以上豪宅的購買力為例,十二月份內地客佔比按月下跌5.1個百分點至僅約兩成半(25.4%),全年計亦由二○一一年的27.2%的高位,下降3.3個百分點至二○一二年的23.9%,終止有紀錄以來的升勢。

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