新聞專欄
20
11月
供樓負擔仍可控

早前有研究報告指本港樓價為全球最貴,拋離第二位的倫敦達38%,市場再度關注本港樓市泡沫問題。的確港樓於過去十多年持續升值,二手平均呎價由「沙士」時的低位1,854元(以建築面積計),升至今年八月的高位8,740元,「九七價」早於一二年被打破。不過,若以供樓負擔比率來看,筆者相信目前情況與當年並不一樣。

根據經絡按揭轉介研究部數據,九七年樓價見頂於每呎6,208元,其時負擔比率高達93.2%(以建築面積500呎單位、七成按揭、樓按20年,以及私宅家庭入息中位數計算)。隨後金融危機及「沙士」發生,○三年樓價見底於1,854元,負擔比率跌至15.8%。儘管現時樓價高企,惟最新負擔比率仍不足五成,反映在金管局的逆周期措施下,入市的業主均具相當實力,同時自去年第四季起,負資產住宅按揭貸款個案已連續四季絕跡於市場。

另一方面,由於按揭成數設有六成上限,故即使近月高成數按揭大行其道,但仍有部分有意置業人士未能通過銀行的3厘壓力測試,令採用七成或以下按揭成數,以及七成以上按揭成數的買家比例,仍維持在大約7:3水平。

市場普遍預期美國最快於今年底或明年初加息,觀乎目前本港銀行體系結餘高逾四千億元的歷史紀錄,本港具備條件落後於美國加息,不排除會在美國第二次加息時才跟隨上調利率。H按的使用比例自去年七月起持續高於八成以上,除非外圍經濟或政治局勢急速轉壞令資金突然抽走,否則銀行同業拆息仍於現時低水平徘徊,業主的供樓負擔仍受到控制。

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