新聞專欄
24
5月
供樓利息扣稅注意事項

筆者於上一篇專欄提到,假若閣下是業主,便可以選擇居所貸款利息扣稅項目,以減輕交稅負擔,但究竟如何使用每年10萬元的扣除上限較為划算?筆者認為仍要視乎按揭貸款額及按息之高低而定,而且能夠採用居所貸款利息扣稅與否,亦須視乎物業的用途及限制。

舉例一個200萬元的物業,承造七成按揭,貸款額140萬元,供款20年,以現時普遍按息約2.3厘計算,首年供樓利息開支為31,614元,佔每年10萬元的扣除額上限的比例只有三分之一,不過若然選擇九成按揭,撇除按保費用,貸款額180萬元,首年供樓利息開支將增加至40,647元,佔扣除額上限之比例會升至四成。又舉例一個價值600萬元的物業,承造七成按揭,貸款額420萬元,供款20年,以按息2.3厘計算,首年供樓利息開支為94,843元,佔扣除額上限比例逾九成,若然承造九成按揭,撇除按保費用,貸款額540萬元,則首年供樓利息開支增至121,941元,可完全用盡扣除總額上限10萬元。

從上述兩個例子可見,樓價或貸款額越高,利息支出相應增加,變相扣稅金額越大。因此,若然置業人士將來有換樓計劃,大可留待購入銀碼較大的單位,或者當貸款額大幅增加的時間採用居所貸款利息扣稅,以節省較多稅款支出。另外,一個承造七成按揭的200萬元物業,貸款額140萬元,供款20年,當按息升至7.5厘,首年供樓利息開支將增至103,935元,亦可盡用扣除總額,相對現時按息2.3厘較為划算。換言之,貸款人亦可留待息口回升,或在高息年代下,才採用居所貸款利息扣稅。

值得注意的是,並非所有物業均可以居所貸款利息扣稅,因為該扣稅項目只應用於作為主要居所的物業,即該課稅年度內納稅人主要在該物業居住。以現時大部分的樓花項目為例,一般會提供建築期及即供付款兩種計劃,當中的即供付款計劃一般提供樓價折扣,吸引不少用家使用,然而樓花期內買家不能入住,故該單位不可能視為其主要居所,在此情況下,即使買家選擇即供付款計劃,仍要待物業正式入伙後,才可以居所貸款利息扣稅。

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