新聞專欄
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10月
九月份新取用按揭額重上200億元創逾三年新高 平均按揭貸款額達328萬元破歷史紀錄 第三季新取用按揭額增兩成至600億元 料佔中短暫影響第四季市場

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,新盤連環出擊帶旺樓市,購買力重返市場,同時帶動按揭需求。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,九月份新取用按揭貸款上升19.9%至7,561宗,涉及金額更彈升23.5%至233.44億元,自二○一二年十一月後重上200億元,並創二○一一年六月後逾三年新高(圖一)。不過期內新申請按揭貸款則按月減少5.2%至11,115宗,而九月份新批出按揭貸款金額及宗數則錄得265.69億元及8,104宗,與八月份比較,分別減少3%及6.6%(圖二),當中一手物業按揭貸款額錄68.59億元,較八月份相若,而二手市場受到冷落,因此二手物業按揭額按月減少6.2%至155.85億元。劉氏表示,十月份佔領運動促使業主降價,二手交投先跌後回穩,整體而言,多個新盤即將推出應市,主打提供中上價物業,料與二手成交構成競爭,與此同時,二手市場盤源缺乏,亦窒礙買賣,相信二手成交難有大反彈,預期購買力將傾向流入一手。

第三季新取用按揭額逾600億創13季新高
總結今年第三季,新取用按揭貸款額錄得608.66億元(圖三),不但較第二季的498.57億元升22.1%,更創13個季度新高,而第三季新批出按揭貸款額則按季升21.9%至822.36億元(圖四),當中一手按揭貸款額按季增35.8%至204.73億元,二手物業按揭額僅增加17.9%至499.56億元,一手彈升幅度明顯較大。劉氏指,踏入第四季,樓市短暫受佔領事件影響,十月份首星期成交量略為放緩,樓按市場亦受牽連。根據經絡按揭轉介數據顯示,佔中事件發生後一星期(27/9 – 3/10)的新申請住宅按揭數宗較佔中事件前一星期(20/9-26/9)減少達47%,其後事件轉趨緩和,買家陸續重返市場,(4/10-10/10)新申請住宅按揭數宗按週回升逾六成,當中一手市場彈升幅度較二手顯著。事實上,自從雙倍印花稅DSD鬆綁,樓市隨即解凍,發展商集中火力搶攻換樓客市場,不但以優惠價作招徠,並與貸款機構配合推出針對性按揭優惠,與二手樓構成競爭,因此一手按揭表現較二手為佳,若佔中事件未有進一步惡化,相信第四季一手市場仍會是買家焦點所在。

九月份樓價升幅擴大  平均按揭貸款額315萬元再破歷史紀錄
九月份樓價續升,以實用面積計算的平均呎價按月再升1.2%至約9,436元創紀錄新高,雖然升幅較八月份稍為緩和,但無損業主轉按套現意欲,該月涉及轉按所批出的之貸款金額錄得41.26億元(圖五),不但按月增加5.9%,更創二○一一年六月後的39個月新高。在樓價高企的情況下,平均按揭貸款額已連升四個月,最新九月份進一步升至328萬元(圖六),較八月份增加13萬元,再破歷史紀錄,平均按揭還款年期則縮減3個月至306個月(圖七),而按揭比率亦下調1.8個百分點至54.6%。

H按計劃普及化  定按連續七個月「零」使用量
美國結束買債在即,明年加息如箭在弦,儘管如此,定息按揭產品仍然未受注意,已連續七個月「零」使用量,今年仍然是浮息按揭產品的天下。究其原因,現時浮息按揭產品相對定息按揭產品較為慳息,即使P按產品的最優惠利率(P)難有減息空間,與定息按揭的2.3%固定息率存在一定差距,至於H按產品,按揭息率不但低至H+1.7%,其鎖息上限可媲美P按計劃實際按息,慳息效果無庸置疑,因此日趨普及化,H按計劃使用比例已連續三個月保持八成以上水平,九月份再增0.7個百分點至82.6%,預期年內可望重上九成水平,而P按計劃使用比例則少於兩成,只有14.9%(圖八)。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

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