新聞專欄
05
4月
「綠悠雅苑」按揭細節不容忽視

​筆者去年底已預期,二○一三年按揭市場以中小型物業表現被看高一線。究其原因,樓按措施多管齊下抑壓了豪宅物業買賣活動,買家紛紛轉投細價物業市場尋寶,與此同時,發展商今年亦乘勢加快步伐推盤,上車盤魚貫登場應市,促使細價樓主導市場。值得注意,今年政府亦陸續推出資助房屋計劃,除了分階段推出5,000個名額購買免補地價居屋,另外房屋協會的資助房屋青衣「綠悠雅苑」將於4月8日起開始揀樓,買家入市前除了要考慮物業五年內不可自由轉讓之買賣限制外,所涉及的按揭流程及細節也不容忽視。

根據經絡按揭研究部數據顯示,今年首三個月,新申請按揭之物業價格分布其中,以價格介乎300萬元至400萬元的物業表現最佳,連續三個月跑贏大市,最新三月份數據顯示,300萬元至400萬元物業佔整體按揭市場的比例已超過兩成半,達26.1%,創有紀錄以來的新高,反映該類物業的承接力不俗。是次房協推出的資助房屋青衣「綠悠雅苑」合共三座,涉及單位近千伙,實用面積介乎420至700平方呎,主要為中小型住宅單位,項目以市價七折出售,整個項目大部份屬2房單位,佔比逾七成半,當中不乏300萬元至400萬元的單位可供選擇,另外1房單位佔一成半,入場費僅200餘萬起,其餘一成半為3房單位,售價超過500萬元。

經絡近日接獲多宗「綠悠雅苑」查詢個案,有準買家憂慮政府早前頻頻出招,影響其上車計劃。礙於「綠悠雅苑」部份按揭細節尚未落實,筆者建議買家入市前先為自己進行最基本的風險評估,舉例現時銀行須為私人物業的按揭申請人作壓力測試,基於普遍資助房屋的按揭計劃選擇有限,一般只提供以最優惠利率(P)為基準的按揭計劃,「綠悠雅苑」準買家未必有與拆息(H)掛勾的按揭計劃可以選擇,換言之,若以大型銀行加息後之按息計算,準買家最少須通過以2.4厘息率計算供款佔入息比率不超過五成的指引,即壓力測試加3厘後,須以5.4厘息率計算,而供款佔入息比率不多於六成。由於市場對二○一五年的美國加息的預期升溫,準買家要有心理預備,一旦息口回升,供樓負擔將隨之而增加,儘管資助房屋申請按揭有政府作擔保,買家入市前宜審慎評估個人的還款能力,免失預算。

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