新聞專欄
02
6月
「先買後賣」該注意事項

早前有業主以「先買後賣」方式換樓,但因是「二換一」,被拒絕退回稅款,其後法院裁定雙倍印花稅(DSD)退稅應不限於「一換一」,由於印花稅署決定提出上訴,所以此案件最終會否成為先例仍有待發展,筆者希望在此向各位提醒換樓時要注意的事項。

DSD自二○一三年二月開始實施,該日或以後凡購買住宅或非住宅物業者均須繳納雙倍印花稅,但只要是首次置業的香港永久性居民、或者是換樓以取代一個原有唯一的住宅,兩個情況皆可獲得豁免及退稅。

換樓人士應注意,要獲得退稅的話,必須在六個月之內賣掉原本自住的住宅,而一手及二手樓的換樓期計算方法不同,一手是入伙後的六個月,二手則是簽署大契後的六個月。雖然換樓人士有半年限期賣樓,但不要忘記若原有住宅持貨是少於36個月的話,轉售便須繳納10至20%的額外印花稅(SSD)。

另外,換樓人士經常面對資金週轉問題,目前市場上亦有銀行專為「先買後賣」的業主提供過渡期/橋樑貸款(Bridging Loan)、換樓按揭計劃等,條款不一,而且息率一般較高,宜尋找按揭專家作比較,考慮因素包括按揭息率、按揭成數上限、轉售舊物業的限期、新舊物業是否規定要同一間銀行承造等。

最後,換樓人士亦應重新評估當下的負擔能力,選擇合適的還款年期,以及為加息週期作好準備。現時住宅按揭申請的壓力測試是3厘,假設600萬元物業承造六成及30年按揭,實際息率2.15厘,每月供款為13,578元,在加息3厘至5.15厘的情況下,每月入息最低要求為32,762元。

由此可見,業主面對加息週期重臨已有一定的防守力,但若早已選擇了最長的30年還款年期,一旦加息週期重臨,將無法透過延長年期以減少每月的供款開支,建議避免選擇過長的按揭還款年期。​

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