新聞專欄
26
3月
經絡張顥曦:市場對加息預期升溫 採用定息按揭可避險 大型銀行七年定息按揭計劃較P按計劃慳息超過一成

本月下旬美國聯儲局公佈議息結束,維持利率及量化寬鬆規模不變,惟本港按揭市場市佔率最高之四大銀行則因應政策及市況調整業務策略,相繼增加新造按揭息率,為市場響起加息的警號。經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示,有大型銀行在上調按息同時亦推出不同年期的定息按揭計劃,讓置業人士有更多產品選擇,即使二○一五年後加息週期重臨,置業人士在定息期內仍可避免息口變化帶來的衝擊。與此同時,樓市在一系列的樓控措施的規管下,投資者近乎絕跡,成交亦大減,預期按揭市場今年將持續萎縮,新取用按揭貸款表現勢較去年遜色,因此在用家主導之下,銀行需要提供更多元化及具有競爭力的產品吸引注意,相信是次大型銀行推出定息按揭計劃可以搶盡用家市場焦點,亦有助爭取較佳市佔率。 選擇。

定息按揭計劃存在需求
張顥曦表示,雖然聯儲局未有具體退市時間表,但市場揣測美國超低息政策有機會較原定時間提早完結,加息之聲日漸迫近。回顧上次加息週期(圖一),美國於二○○四年至二○○六年期間曾經連續17次加息,兩年累計加息達4.25厘,換言之平均每年加息逾2厘,同期本港最優惠按揭利率亦跟隨作出13次調整,調整幅度由15至超過50點子不等,累計加息達3厘。鑑於市場早已對加息有所預期,當時部份置業人士遂於加息週期前採用定息按揭計劃,鎖定每月供樓開支以作避險,根據經絡按揭轉介研究部數字顯示,二○○四年八月份定息按揭計劃比例一度抽升至15.4%歷史高位,反映市場面對加息週期重臨,對非主流的定息按揭計劃需求日增。

 

加息週期定息按揭較划算 
去年浮息按揭計劃當中,P按計劃大行其道,不過一旦加息週期重臨,P按優勢將隨之而減少,反而採用定息按揭計劃相對較為划算。舉例購買一個價值400萬元的物業,採用大型銀行提供最長的七年定息按揭計劃,還款期25年(即300期)及七成按揭計算,每月穩定供款13,278元,首七年利息開支合共約529,352元。至於採用浮息按揭計劃,以大型銀行加息後最新之P按實質利率2.4厘計算,假設二○一五年加息週期重臨,本港按揭息率以每年上升50點子的步伐循序漸進,採用P按計劃首七年利息開支則合共約602,021元,較定息按揭計劃利息開支多出13.7%,達72,669元,因此在加息週期下採用定息按揭計劃相對顯得划算。(表一) 

張顥曦認為,本港低息環境已持續多年,息口有逐步回升至正常化水平的壓力,雖然定息按揭產品並不普及,但無可否認定息按揭產品在市場上有一定需求,是次有大型銀行力推定息按揭產品,定息期分別為三年、五年及七年,對於有意置業的用家,亦不失為一個好選擇,不論上車或換樓,均可因應個人置業步伐鎖定按息,令每月供樓開支更有預算。預期今年內會有其他銀行陸續加入提供定息按揭產品行列,藉此吸納用家市場客源,以提升競爭力及市佔率。

(圖一) 二○○四年至二○○六年加息週期

(表一)參考個案:
假設樓價400萬元,七成按揭,按揭貸款280萬元,還款期25年(300期)計算: 

 

按揭利率

七年期 定息3%

浮息 P-2.6%(P=5%)
假設兩年後每年加息1/2厘

實際利率

%

市佔率

利息

(元)

實際利率

%

市佔率

利息

(元)

第一年

3.0%

13,278

82,955

2.40%

12,421

66,294

第二年

3.0%

13,278

80,632

2.40%

12,421

64,286

第三年

3.0%

13,278

78,238

^2.90%

13,081

75,262

第四年

3.0%

13,278

75,772

^3.40%

13,735

85,498

第五年

3.0%

13,278

73,230

^3.90%

14,381

95,010

第六年

3.0%

13,278

70,611

^4.40%

15,016

103,803

第七年

3.0%

13,278

67,913

^4.90%

15,639

111,870

 

首七年合共利息

 

529,352

 

602,021

(↑13.7%)


* P現為5%
^假設二○一五年加息週期重臨,本港按揭息率以每年上升50點子的步伐循序漸進計算
一切條款及細則以銀行最終批核為準。

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