新聞專欄
13
3月
大型銀行宣布上調1/4厘按息短期內對市場形成心理影響

是日有大型銀行宣布上調1/4厘按息,引起市場關注。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,是次調整幅度輕微,以一個300萬物業,承做七成按揭,供款25年計算,以市場最低水平加1/4厘計算,每月供款變化為2.9%,若以大型銀行最高水平加1/4厘計算,則變化為2.7%(表一),調升幅度輕微,但連同早前金管局要求將壓力測試由兩厘調升至三厘,市民置業成本將會有所增加,短期內難免對市場仍會構成心理影響。

整體而言,本港自進入低息週期後,二○一○年至今按息平均約1.65厘,與九十年代期間近10厘水平高位比較,差距甚遠,與二千年代3.79厘相比,仍有上升空間。根據經絡按揭轉介數字顯示,反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的「經絡按息」,最新二○一三年二月份錄得2.19厘,已持續一年時間處於橫行的格局,長遠而言,按息亦會逐步走向正常化,如二千年代約三至四厘水平。(圖一)

劉圓圓相信,銀行是次加息,主要基於對市況及利潤的考慮,畢竟樓市成交疲弱,即使息口上調,料只會以循序漸進方式,亦未必所有銀行會跟隨,因為個別銀行對按揭業務的取態仍然相當正面,舉例二○一一年有大型銀行牽頭六度上調按息,雖然集中調升H按息率,但期後各大銀行調整的步伐以致幅度並不一致,料「經絡按息」可維持2.5厘以下水平,大幅急升機會微。不過值得注意,息口重拾升軌,再加上壓力測試,買家入市的門檻將顯得更高及更困難,有機會窒礙樓市成交,預期在投資及自用需求均受到壓抑的情況下,今年整體按揭貸款金額無可避免出現調整。

(表一)加息變化

 
以市場
最低水平
加1/4厘計算
變化
 
市場大型銀行
最高水平
加1/4厘計算
變化
實際按息
2.15%
2.40%
 
2.90%
3.15%
 
每月供款額(元)
9,055
9,315
+260
(+2.9%)
9,850
10,123
+273
(+2.7%)
每月供樓負擔比率
30.18%
31.05%
 
32.83%
33.74%
 

註:以上計算乃假設樓價及居於私人住宅的家庭入息中位數維持不變
以一個300萬元物業、承造七成按揭 、供款期為25年計算
每月供款負擔比率 = (每月供款 / 居於私人住宅的家庭入息中位數) x 100%
以統計處公布之2012年第4季居於私人住宅之家庭入息中位數為$30,000計算
資料來源:經絡按揭轉介研究部

(圖一)

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