新聞專欄
28
1月
二○一二年全年新取用按揭貸款額續跌16%至1,919億元創兩年新低 料農曆新年後小陽春刺激按市需求

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,樓市受到「雙辣招」影響,住宅物業成交持續萎縮,加上收緊按揭措施影響,拖低按揭需求。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,十二月新申請按揭貸款宗數按月再減少29.9%至7,449宗,創11個月新低,期內新批出按揭貸款額及宗數分別錄得151.87億元及5,583宗,與十一月份比較,分別下跌37.1%及35%(圖一),當中涉及一手物業按揭貸款金額按月減少44.7%至31.04億元,而二手物業按揭貸款額則按月減少38.4%至94.72億元。至於十二月份新取用按揭貸款宗數則按月下調12.9%至6,874宗,涉及金額減少10.8%至188.65億元(圖二)。值得注意,在房策效應下,以致十二月的平均按揭貸款金額、還款年期及按揭比率出現同步下調。

二○一二年全年新取用按揭貸款額錄1,919億元
總結二○一二年全年,累計新取用按揭貸款錄得76,743宗,涉及金額1,919億元(圖三),與二○一一年全年的95,854宗及2,278億元比較,宗數及金額差距分別相差19.9%及15.8%。劉氏指出,今年一月政府公布新一份《施政報告》,以增加土地及單位供應為賣點,當中的短、中及長期房屋供應規劃提升了市場透明度,亦有助增加本地買家置業信心,料在剛性需求的支持下,後市仍然樂觀,市場氣氛有望逐漸回暖,或於農曆新年呈現小陽春。預期新盤供應將成為今年市場焦點,但在收緊按揭及「雙辣招」的雙重措施影響下,二○一三年投資者及非本地客入市意欲轉弱,料新取用按揭貸款金額續於2,000億元以下水平徘徊,甚至連續三年出現負增長,惟全年跌幅可望收窄。

房策湊效 十二月平均按揭貸款金額、還款年期及按揭比率同步下調
政府針對豪宅物業及第二套房出招收緊按揭,措施漸見成效。隨著置業成本遞增,買家變相需要增加首期,十二月份的按揭比率按月再跌1.1個百分點至52.4%,並創14個月新低(圖五),與此同時,平均按揭貸款金額亦見下調,最新十二月份下降至只有272萬元。另外,平均還款年期亦按月減少六個月至300個月(即25年) (圖七)。劉氏相信,除非樓價出現調整,否則二○一三年平均按揭貸款金額將持續於高位徘徊,但隨著還款年期已設限,加上平均還款年期尚餘不足五年便觸及監管指引上限,料今年走勢趨平穩。

P按計劃全年超過九成人使用 ○八年十一月後最長紀錄
按揭計劃方面,十二月的H按計劃使用比例按月再增加2.5個百分點至7.7%,升勢已持續三個月,究其原因,H按實際按息逐步下調,競爭力亦隨之而提升。根據銀行公會數字顯示,今日最新本港一個月同業拆息已跌至不足0.23厘,相信有助進一步提升H按計劃吸引力。至於P按計劃使用比例,全年12個月均有超過九成業主採用,為○八年十一月後最長紀錄,最新十二月錄得90.4%,力保全年主流地位(圖八)。雖然現時P及H按計劃實際按息已擴闊至超過0.22厘,H按計劃有較慳息效果,然而兩者息差稍微,加上現時本港最優惠利率(P)仍跟隨美國息率調整,預期穩定性較高的P按計劃會較受歡迎,料二○一三年H按計劃的競爭力仍不敵P按計劃。

轉按金額勢創六年新低
值得注意,反映最新實際按息水平之「經絡按息」於十二月份錄得2.14厘,持續一年於2.3厘以下水平橫行。雖然樓價持續高企,增加業主加按套現的誘因,然而P及H按計劃息差僅窄幅徘徊,整體市場轉按意欲仍然甚低,以致十二月份轉按金額錄得只有26.12億元,與十一月份比較減少17.4%,涉及宗數達1,344宗,按月下跌22.9%(圖九)。總結二○一三年全年,轉按宗數累計只有16,621宗,較去年同期25,776宗減少35.5%,涉及金額亦只有302.6億元,與去年全年496.1億元比較,相差39%,更創出六年新低(圖十)。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

圖九

圖十

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