新聞專欄
27
2月
「雙辣招」效應 一月份新取用按揭貸款額跌15.9% 二月份「增加稅率」及「收緊按揭」加辣 本港業主供樓還款年期勢上升

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,《施政報告》公布後,一系列的房屋供應規劃為樓市帶來正面訊息,市場氣氛稍為好轉,帶動按揭需求。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,今年一月份新申請按揭貸款宗數,按月大增60.2%至11,932宗,重上一萬宗水平,期內新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得212.44億元及7,738宗,與去年十二月份比較,同步上升近四成(圖一),當中涉及一手物業按揭貸款金額按月增加6.7%至33.11億元,而二手物業按揭貸款額則按月急增五成半至146.83億元。

不過受到「雙辣招」影響,樓市成交持續萎縮,加上收緊按揭措施影響,新取用按揭貸款宗數連續兩個月出現下調,今年一月份再下跌12.8%至5,997宗,涉及金額減少15.9%至158.61億元(圖二),儘管如此,金額及宗數仍較去年一月份的2,684宗及60.78億元表現優勝,按年分別有1.2倍及1.6倍的增長。(圖三)

入市成本增 料平均按揭還款年期重拾升軌
政府積極壓抑樓市炒風,去年推出的「雙辣招」威力未散,今年二月下旬再度加辣,全面調升樓宇印花稅率,以及要求商舖、工廈及車位在簽署買賣協議要即時繳交印花稅。金管局亦推出第六輪措施,針對非住宅物業收緊工商物業及車位的按揭成數,與此同時,更要求銀行將所有物業按揭申請的壓力測試力度加大,而按揭證券公司亦配合修訂按揭保險計劃,限制400萬元或以下住宅物業才可承造最高九成按揭。劉氏認為,「增加稅率」及「收緊按揭」雖有效令投資者入市意欲降低,但同時亦影響樓市的生態,對於資金緊絀的用家而言,不論上車或換樓,入市將更加困難。預期在投資及自用需求均受到壓抑的情況下,今年的新取用按揭貸款金額無可避免出現調整,屆時將會連續三年出現負增長。

值得注意,新的壓力測試,是假設息口上升三厘後,供款佔入息比率仍維持六成以下水平,無疑將入市門檻大大提高。除非能夠即時增加首期以降低按揭成數,或拖長供款年期,減少每月供款支出以通過測試,否則置業人士可能需要轉投銀碼較細的單位入市。劉氏認為,上車客要增加額外首期並非容易事,因此相信選擇拖長供款年期的人士會較多。今年一月份平均還款年期維持於300個月(即25年) (圖四),換言之尚餘不足五年便觸及監管指引的30年上限,惟新措施推出將促使部分置業人士選用較長按揭還款年期,屆時平均按揭還款年期將會重拾升軌,或再創歷史新高。

一月份按揭比率升至逾五成半
另外,一月份按揭比率調頭回升,按月增加3.2個百分點至55.6%(圖五)。現時政府全面收緊按揭,市民入市成本將隨之而增加,加上樓價平穩向上,促使平均按揭貸款金額同步上升,最新一月份增加3萬元至275萬元(圖六)。劉氏認為,樓價短期內大幅調整機會不大,而市民置業需要相當充裕的資金,相信按揭比率期後會有所回落,年內甚至有機會觸及五成水平。

P按計劃連續十三個月超過九成人使用
至於按揭計劃方面,雖然現時P及H按計劃實際按息已擴闊至超過0.22厘,惟H按計劃慳息效果有限,加上現時本港最優惠利率(P)仍跟隨美國息率調整,因此穩定性較高的P按計劃會較受歡迎。一月份H按計劃使用比例按月輕微下跌0.3個百分點至7.4%,至於P按計劃使用比例,一月份錄得90.3%,已連續13個月有超過九成業主採用,為○八年十一月後最長紀錄(圖七)。

雖然按息走勢持平,而P及H按計劃息差僅窄幅徘徊,然而一月份樓市成交活躍,加上樓價持續高企,促使部份業主加按套現。今年一月份轉按金額錄得32.50億元,與去年十二月份比較,上升24.4%,涉及宗數達1,721宗,按月增加28.1%(圖八)。

圖一

圖二

圖三

圖四

圖五

圖六

圖七

圖八

 

 

回上頁
按揭計算機
樓價
HK$
按揭成數
%
按揭年期
按揭利率
%
結果
按揭金額
HK$
0
按揭期數
0
首期
HK$
0
每月供款
HK$
0
更多功能
立即估價
手機應用程式

香港金鐘夏慤道18號
海富中心一座18樓1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息