迎樓按還款最長時代

換樓市場在雙倍印花稅DSD三讀通過後明顯轉活，然而在業主叫價趨強硬但筍盤驟降的情況下，二手頻頻錄得破頂價成交，樓價升幅持續擴大。若以實用面積計算，今年首7個月樓價累計升幅約3%，7月份的二手物業平均呎價約9,172元，按月上升約1.8%，較6月份的1%升幅擴大0.8個百分點，樓價屢創新高，連帶按揭貸款額及還款年期持續高企多時。

踏入下半年，新盤排隊登場及連環加推，帶動按揭數字全線上升。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，7月份新申請按揭貸款宗數按月增加超過一成至12,728宗，連續三個月高於1萬宗以上水平，期內新批按揭貸款宗數較6月份增加12.6%至8,995宗，涉及金額亦增加12.9%至282.86億元，創2011年5月後近三年新高。

由於新盤按揭表現狀態大勇，7月份新批按揭一手物業按揭貸款金額按月大增四成至67.47億元，二手物業按揭亦不遜色，涉及貸款金額已連續五個月超過100億，按月增加6.5%至177.52億元，創21個月新高。值得注意，新盤推出高成數按揭協助置業人士，當中二按貸款由6月份的87宗增加至7月份的134宗，超過100宗創五個月新高，按揭比率因此按月增加0.6個百分點至57.2%，創2012年4月後的27個月新高，期內的平均按揭貸款金額亦增至314萬元破歷史紀錄。

現時樓市仍受制於一系列需求措施限制，為免觸及措施指引上限，部份業主遂透過延長還款年期以符合壓力測驗的合適資格，因此期內平均還款年期亦延長至311個月，直迫26年創新高，為按揭歷史上還款年期最長的時代。8月底新盤醞釀推售，部份買家觀望樓價喘定，市場的購買力重新整頓後，9月份將重新釋放，筆者相信，平均按揭貸款金額短期內仍有少量上升空間，但礙於按揭成數不能超過監管的指引上限，相信升至一定水平將偏向持續橫行。