經絡積極開拓多元化按揭市場優化服務
2017年置業調查：逾五成業主預期2017年樓價上升
39%望放寬3D稅

祝大家新一年身體健康、工作順利！經絡按揭轉介是日舉行新春團拜，行政總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年。展望2017年，朱賀華指出，經絡繼續積極開拓更多元化的按揭產品市場，未來一年會繼續優化服務，隨着升級版手機程式等預計將陸續推出，配合多年來所建立的品牌優勢，未來市場佔有率將再創高峰。


一手新盤旺預計高達2.7萬單位推出市場
朱賀華表示2016年的按揭市場是平隱之中帶著挑戰性的一年，去年樓價先跌後升，自去年11月政府「加辣」後，新盤推盤步伐略為放緩，二手市場交投回落至停頓狀態，全年按揭貸款數字為2,174億元，較2015年下跌10.8%。當中主要靠一手支撐大市，而二手供應短缺及按揭困難導致樓價不斷破頂。另一方面，銀行現金儲備充裕，未有跟隨美國加息，反而推出更多按揭優惠計劃，務求增加按揭市場佔有率。
 
今年年初，多個發展商積極推出新盤，一反以往年初樓市「牛皮」的局面，是一個好開始。市場積累了一定的購買力，加上一手市場供應積極，市場可謂一片熱鬧、百家争鳴。有望此好兆頭將帶旺整個2017年，今年我們預計有高達2.7萬個一手單位推出市場，期望一二手市場交投暢旺，樓按市場貨如輪轉，政府加快推地步伐，大家安居樂業！
 
經絡自2000年起一直在按揭市場扮演著積極、可靠的中介人角色。作為業界領導者，我們希望、亦十分支持政府立例監管按揭中介，甚至推行發牌人制度，打擊不良中介，提升業界質素。我們亦會向市民灌輸正確的按揭知識，杜絕不良中介的出現，這點需要各朋友的繼續支持。另外，來年我們會更善用網上平台，積極發展網上系統，配合運用大數據，強化互聯網及市場層面上之配套，例如開發網上申請系統，優化按揭計算機等各項功能。最後，我們希望透過互聯網滲透更多按揭資訊給普羅大眾，與此同時加強與不同的銀行與財務機構的合作，為市民提供更全面、專業及免費的按揭轉介服務。


逾五成業主預期2017年樓價上升
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，美國去年年尾加息，預告今年加息三次，加上美國總統特朗普上場、德法兩國的大選、本港三月的特首選舉，種種內外因素為2017年樓市仍存在多項不穩定性，特此經絡特別於年初進行一項「2017年置業意向調查」，成功在網上訪問了386位業主。調查發現，有55%業主預期2017年樓價上升，其次有36%認為樓價平穩，餘下9%認為樓價下跌(圖一)，若與2016年同類型置業調查比較，當時僅有4%業主認為樓價上升，64%認為樓價下跌，情況截然不同(表一)。


近四成受訪者認為樓控措施影響置業決定
調查結果亦顯示，大部份受訪者仍認為2017年最影響樓市的因素是樓控措施，佔整體比例達38%，其次為息口走勢，佔35%，與2016年置業調查的排名一樣，分別按年下跌9%及上升10%，而房屋供應則佔20%，按年減少4個百分點，反映今年市民關注息口走勢多於房屋供應，另外只有7%認為通脹最有影響(圖三)。
 
雖然市場對加息預期升溫，但市民面對加息仍有足夠的緩衝空間，當中有42%業主認為即使2017年加息，加息50點子以下仍屬於合理及可負擔水平；有41%認為加息50點子至1厘合理及可負擔；認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔16%；至於加息2厘以上仍合理及可負擔的僅佔1%，經絡預料2017年加息幅度將在一厘之內，而調查反映一半業主對於加息普遍具有抵禦力(圖二)。
 
當被問及樓控措施影響時，希望政府放寬「3D」稅項的受訪者佔最多達39%，較去年的41%，減少2個百分點，其次為放寬按揭貸款成數，佔比超過三成，而希望放寬壓力測試力度的受訪者，按年增加8個百分點至29%(圖四)。

表一

		2016年	2017年	變化(百分點)
對今年樓市走勢看法	上升	4%	55%	+51
	平穩	32%	36%	+4
	下跌	64%	9%	-55
最影響入市決定因素	樓控措施	47%	38%	-9
	息口走勢	25%	35%	+10
	房屋供應	24%	20%	-4
	通脹	4%	7%	+3
合理及可負擔加息幅度	加50點子以下	53%	42%	-11
	加50點子至1厘以下	34%	41%	+7
	加1厘至2厘以下	11%	16%	+5
	加2厘或以上	2%	1%	-1
最希望政府放寬樓控措施	放寬壓力測試力度	21%	29%	+8
	放寬按揭借貸成數	38%	32%	-6
	放寬3D稅	41%	39%	-2

圖一

 
圖二


圖三


圖四


連續七年出現負按揭利率
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於去年12月錄得1.99%，是繼2013年12月的2.12%後另一高位。美國聯儲局自去年12月加息1/4厘後，本港未來有即時跟隨，港美息差擴闊，銀行同業折息(HIBOR)在一個月內一度由0.37%，升至0.75%，H按業主率先面對加息，相信本港亦將於下半年開始跟隨美國上調利率。另一方面，去年下半年本港通脹率持續下降，去年12月錄得2.0%，全年數字為2.3%，連續第五年回落。本港由2010至2016年已持續7年出現負按揭利率(「經絡實質按息」是以經絡按息減去本港通脹率)，經絡預料今年加息幅度溫和，料實質按息維持兩厘至三厘水平，低息環境將持續成為支持樓市之主要因素之一。
 
圖五

 
樓價料微升　成交量跌宜逐步放寬樓控措施
樓價在加辣及美國加息後，樓價仍然企穩，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示，去年第4季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季上升5.12%，全年樓價受年初樓價下跌拖累，下跌4.2%，隨著一手銷情理想，發展商提價加推，二手業主叫價進取及市場上的剛性需求強勁，預計今年整體料有約5-10%的升幅，同時，去年每月整體物業註冊平均宗數為6,084宗，較羊年2015的6,347宗減少4.2%（圖六），而今年一月錄得5,205宗，其中一手住宅宗數較去年同期大幅上升近五成，但二手住宅宗數則較去年年尾下跌13.9%，整體成交量仍持續下跌，並遠低於往年平均數字，而樓價雖然微升，但二手市場交投在去年十一月加辣後，交投持續淡靜，政府應考慮開始逐步放寬個別樓市調控措施，以阻礙樓市健康發展。

圖六


負資產個案有望維持低位或零
經絡按揭轉介研究部及金管局數據亦顯示，新增負資產住宅按揭貸款個案已於去年第4季按季大幅下跌94%，季內錄得4宗，較去年同期大幅下跌95.8%， (圖七)。同時較去年首兩季分別勁減99%，負資產個案持續減少，與去年樓價逐漸上升有關，去年第三季及第四季樓價分別上升4.7%及4.1%。另一方面，去年第4季平均按揭比率首次略高於五成，達51.3%，雖較2015同期的49.4%歷史低位高，但較同年第三季的53.1%回落，反映市場未見過度借貸。今年春節的一手銷情理想，二手業主叫價進取，料年內樓價上升，負資產個案估計會維持低位。

圖七