收緊按揭範圍擴大 換樓入市門檻提高

為了加強本港樓市的穩定性及進一步審慎監管住宅按揭貸款，金管局自2009年底起由豪宅著手，先後推出多項收緊樓按措施，而本年六月十日再公布最新五項有關收緊住宅物業樓按措施，包括(一)調低1,000至1,200萬元住宅物業的最高按揭成數至五成、(二)調低700至1,000萬元住宅物業的最高按揭成數至六成、(三) 700萬元以下住宅物業最高按揭成數為七成、(四) 按揭貸款人主要收入並非來自香港，最高按揭成數需按標準下調至少一成，至於(五)按揭貸款申請人以資產淨值為依據，則最高按揭成數下調至四成，再度引起市場關注。

雖然是次調整有助銀行降低借貸風險，惟收緊物業按揭成數的範圍已有所擴大，並由豪宅推至中價物業層面，加上按揭證券公司亦宣布將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元，即超過600萬元之物業均不能申請按揭保險，而七成及六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，分別只有540及500萬港元。此舉將增加換樓客的置業難度，因此上述監管措施當中，以收緊中價住宅物業按揭成數較受關注。

事實上，是次收緊中價物業的按揭成數已稍為提高換樓人士的入市門檻，以一個700萬元的物業為例，早前仍可承造七成按揭，貸款額上限為480萬元，即首期需要220萬元，但新措施生效後，該物業之按揭成數已由七成下調至六成，同時最高貸款額亦不可超過420萬元，因此需要預備280萬元作為首期，置業成本增加60萬元。現時僅600萬或以下的置業人士仍有機會獲取高達物業市值九成的貸款，至於樓價達700萬或以上的物業，已不能借足七成按揭，亦不符合按揭保險計劃的資格，此類買家若希望透過換樓改善生活，建議預備足夠資金充當首期。