按揭比率挑戰歷史新低

市場觀望氣氛在施政報告出台後開始淡化，多個發展商隨即起動，加快推盤步伐，務求旗下新盤能夠趕及第四季應市。不過礙於歐美經濟危機前景存在隱憂，股票市場反覆波動，樓市表現未如理想，即使現時業主願意擴大議價空間，二手市場的承接力仍然薄弱。按揭市場方面，有消息更指有中小型銀行將於年底前暫停接受新造按揭的申請，而事實上，物業成交量減少令按揭需求有所下降，加上利潤空間有限，因此銀行在按揭業務方面的積極性減少也不難理解，料第四季按揭貸款數字跌勢持續。

回顧近年市場轉變，政府及監管機構為壓抑樓市炒風，自零九年底起先後推出多項樓控相關措施，包括收緊樓按成數、增加土地供應及額外印花稅等，有效令市場俗稱「摸貨」的短炒買賣個案隨之而減少，現時樓市主要以用家為主導，不過由於收緊按揭措施範圍擴大，覆蓋層面已擴展至中上價物業，因此除了投資者之外，自住買家亦感入市難度提升。

另外，今年推出的正面信貸資料庫，令按揭申請人的貸款紀錄無所遁形，加上按揭成數收緊等，亦可想像物業市場借貸難如以往進取。根據經絡按揭轉介及金管局數字顯示，整體的按揭比率已由零九年六月份高位的65.9%，持續下降至八月份53.4%的歷史新低。事實上，近日經絡按揭轉介申請按揭客戶當中，一方面預期按息仍繼續上升，而同時亦擔心政府再有樓控措施推出，因此寧願減少借貸比例，普遍資金充裕者傾向增加首期，銀行對於此類按揭申請人，甚少拒諸門外，但對於「第二套房」，即擁有多於一間但尚未完成按揭供款的物業，或多重按揭的按揭貸款申請人，筆者在早前的專欄亦提及，銀行在處理此類申請個案時或調整其申請門檻，包括加大壓力測試力度或進一步收緊供款與入息比率的上限，貸款人需要特別留意，相信按揭比率有機會挑戰歷史新低。