按揭供款年期延長至40年

近日發展商積極推盤及落力軟銷，新盤魚貫登場成為樓市焦點。當中將軍澳一個新盤以40年較長的按揭年期為賣點，引起市場關注。事實上，40年按揭不是新鮮事，不過申請人需要符合一定資格，換句話說，並非所有申請人也可成功獲批，一直以來獲批40年按揭的只有零星個案，佔整個按揭市場比例更不足1%。

根據經絡按揭數據顯示，現時置業人士以採用20至30年按揭計劃為主，佔按揭市場比例達46%，接近一半，其次為30至40年按揭計劃，佔比約四成(41.3%)。至於採用40年按揭計劃的置業人士屬極之少數，採用比例即使由上月份約0.5%升至本月份的0.8%，但整體佔比仍不足1%，反映實際採用的貸款人數量有限。究其原因，銀行審批過程相當嚴謹，申請人同時亦需要證明有足夠的還款能力及穩定收入，當中較常見的獲批個案不乏兩種情況，一是供款人可證明有一筆數額頗大且穩定的資金存放於銀行，二是供款人非常年輕，40年後亦未達退休年齡。

是次發展商夥拍銀行推出特長按揭年期，對象主要為一眾年輕置業人士，透過該計劃可將全期供樓開支攤薄，減輕置業人士每月供樓負擔。不過在正常情況之下，筆者很少建議置業人士採用過長的供款年期，除了因為全期利息開支會相應增加之外，另外一個主要原因是，倘若加息週期重臨，供款年期已達致上限的置業人士將會失去透過再延長供款年期以降低每月供款的彈性。因此筆者認為，選擇此類按揭計劃之前，置業人士不但要做好息口上升兩釐壓力測試的準備，甚至要進行比監管機構要求更高的自我壓力測試，即使息口上升三釐至四釐，供樓開支仍然不失個人預算。