套樓換股 三大考慮因素

今年2月底金管局進一步收緊按揭，按揭貸款額理應縮減，不過適逢「北水南調」刺激本港股市造好，同時造就財富效應，豪宅成交增加，同時掀起「套樓換股」熱潮，對樓按市場產生支持作用。不過預期美國加息之聲日漸迫近，加上物業按揭進一步收緊，筆者建議業主計劃加按物業要考慮以下幾點：

1. 新措施限制

以往加按套現最高貸款額可達物業估值的七成，減去未償還按揭貸款額，假如業主持有一個價值500萬元及已供滿 (即沒有未償還按揭貸款) 的物業，最高貸款額可達350萬元。不過今年2月新一輪收緊按揭措施推出，雖然首套物業在壓力測試下，供款佔入息比率上限仍維持60%不變(即不超過每月入息的六成)，但按揭上限收緊至只有六成，換言之上述500萬元物業加按套現最高貸款額僅物業估值的六成，即300萬元，措施推出前後比較，貸款額相差50萬元，差幅超過一成半。若然業主手持兩個尚未供滿的物業，又或者業主本身只有一個尚未供滿的物業，但同時又是另一個物業的按揭擔保人，則會被視為有兩個未償還按揭貸款，新措施推出後，即使物業屬自住用途與否，當物業加按，銀行亦會當作為第二套房形式處理，而在壓力測試下之供款佔入息比率一律下調至50%，較以往更嚴厲。
 

2. 為加息準備

比較市場上的貸款產品，樓按息率無疑十分吸引，以市場上最優惠利率為基礎的P按計劃為例，實際利率約2.15厘，對比私人貸款一般為5厘以上的息率，兩者息率差距接近3厘，若與同業拆息掛勾之H按計劃，實際利率約1.95厘比較，息差相差更大，故加按物業套現的成本確實相對私人貸款較低。若將樓按息率與低息見稱的稅貸作比較，息率可以互相媲美，惟樓按年期最可長達30年，亦較稅貸一般僅提供1至2年還款年期稍勝一籌。不過業主要注意，選擇任何貸款產品，面對加息週期重臨，還款支出均會相應增加，樓按產品亦不例外，建議業主加按前最好先進行壓力測試，以免加息後還款開支超出個人可負擔水平。
 

3. 物業估價

銀行審批按揭需時，審批速度並非一致，與此同時，由於在按揭業務上的取態亦有異，因此業界對於加按套現條款沒有劃一的標準，而物業估價亦會因為採用不同的估價行，又或者因應物業的質素參差而有所不同，影響加按套現按揭貸款額，建議有意加按套現的業主事先向按揭專家查詢專業意見。