借30年欠「走棧」空間

金管局公布四月份平均按揭貸款合約期為310個月，即25.83年，按月急增半年，貼近去年二月錄得的歷史高位26年，令市場憂慮一眾業主因怕日後供樓負擔過大而拉長年期。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，五月份採用30年按揭的客戶比例為81.5%，而三月份更創出83.3%的歷史新高，反映樓價仍然處於高水平，部分業主要借30年才能通過3厘的壓力測試，但料採用比例已經見頂。

早前筆者曾撰文指出，換樓人士應重新評估當下的負擔能力，選擇合適的按揭還款年期，以及為加息週期作好準備。因一旦早已選擇了最長的30年還款年期，本港加息後將無法透過延長年期以減少每月的供款開支，故建議避免選擇過長的還款年期。現時住宅按揭申請的壓力測試是3厘，假設600萬元物業承造六成及30年按揭，實際息率2.15厘，每月供款為13,578元，在加息3厘至5.15厘的情況下，每月入息最低要求為32,762元。

雖然拉長年期有助減少每月供款開支，不過如果經濟下行或失業率飆升，屆時業主便沒有空間「走棧」。從金管局及經絡數據可見，按揭貸款合約期由一三年九月開始維持於3字頭，而經絡客戶採用30年按揭比例亦由當時六成升至最新八成，考慮到年齡及樓齡因素，相信採用比例已經見頂。另外，除了因為要通過3厘的壓力測試之外，另一個較正面的解釋就是目前本港按息仍屬超低水平，H按息率低於2厘，負按揭利率時期已維持超過6年，所以即使是有實力的業主仍會傾向拉長年期。