低息續支持樓市成交暢旺

美國聯儲局五月議息後，維持息率不變，市場預期六月會加息，在加息前，本港的一個月期的銀行同業拆息未有抽升的跡象，繼續保持平穩，最新報0.38%，較去年十二月加息前，拆息一度大幅上升至0.75%情況不同，現時實際利率維持在低水平，P(最優惠利率)為2.15%，H按實際利率更低至1.66%，明顯比私人貸款吸引，慳息效果明顯，換言之借貸成本亦大幅減低，所以將物業加按套現成為不少業主的選擇，將資金作股票或其他投資用途。
 
 
根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示，自去年第三季開始，加按按揭比例（加按佔整體按揭申請宗數比例）有增無減，由去年第三季的10.2%，第四季的10.3%，至今年首季的12.5%，反映在樓價高企及低息環境底下，加按套現對業主有一定的吸引力。至於業主加按套現的用途，經絡今年首季數字顯示，備用資金的比例最多，佔近六成，其次是置業用途，佔近兩成。
 
 
現時樓按市場使用的兩大按揭計劃，分別為P按計劃（最優惠利率）及H按計劃。P按的實際利率為2.15厘，相比私人貸款一般最低需要5厘的年利率，已經有2.85厘息差，至於H按計劃現時低至H+1.28%，以最新拆息0.38%計算，實際按息僅1.66厘，與私人貸款的普遍利率更有3.34厘的息差，加按套現的成本較私人貸款有明顯的優勢。
 
 
加按套現的最高貸款額，即是物業按揭的最高成數減去未償還物業貸款額，在金管局在二零一五年二月收緊按揭成數措施前，一個價值六百萬的單位，可以承造七成按揭，假設業主尚有一百萬元便供滿單位，即其最高的貸款額為三百二十萬元。但在新的樓控措施底下，七百萬或以下的物業，最高按揭成數下調至六成，即現時業主選擇加按套現，其最高貸款額減至二百六十萬元。
 
 
當業主手持的物業估值較購入時，有可觀的升幅，而且在現時低息環境下，加按套現成本低，但需要注意當踏入加息週期，業主的每月供款亦會相應增加，建議業主在加按前，可做壓力測試，可預算加息後供款之增加。