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最優惠利率(P按)真的「最優惠」?

不少業主都會選擇以最優惠利率(Prime Rate) 為基準的按揭計劃,亦即P按。現時市場上P按有兩種,有俗稱「細P」(5%)及「大P」(5.25%)。使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,其他銀行或金融機構則使用「大P」。
 
在P按計劃中,實際利率為最優惠利率減去某個百分比。例如按揭計劃之息率為P-3.1%,而當時最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-3.1%,即實際利率為2.15%。現時香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢而調整的,若美國聯儲局宣佈加息,香港亦有可能跟隨調高利率。
 
然而,由於現時銀行資金充裕,拆息水平低企,H按比P按的實際按息更低。但選擇P按之好處是相對較H按穩定,因P按息率多以「循序漸進」的方式而上升,供樓人士較不會面對供款經常變動的情況,因此對打算採用P按計劃之業主仍然為一個正面選擇。

 



何謂銀行同業拆息(H按)?

銀行同業拆息(Hong Kong Interbank Offered Rate),簡稱HIBOR或H按,是銀行之間互相拆借資金時所收取之利息。H按就是以銀行同業拆息作為息率的按揭計劃,一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。
 
現時H按在按揭市場上十分流行,根據金融管理局之數據顯示,目前超過九成業主選用該類計劃。主要因為市場資金極度充裕,拆息持續保持低企水平,當與P按之計劃作比較時,置業人士可以即時節省顯著的利息支出。
 
為了讓選用H按的置業人士安心,銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,以減低借款人的風險。 不過業主亦要留意拆息可以急速抽升,因此拆息是一個速度和幅度變化也可以很大的利率。在1998年,金管局曾經大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元之金融大鱷,當時拆息曾經一度急升。
 
有關銀行同業拆息每日最新牌價,可參閱香港銀行公會網頁(http://www.hkab.org.hk) 。

 



「定息」與「浮息」的分別?

除了浮息按揭(H按和P按)外,目前巿面上還可供置業者選擇定息按揭計劃,即申請人需在指定期限內以固定利率計算供款,一般銀行提供的定息按揭計劃,多數以1至3年計算。相對浮息按揭,定息按揭的好處是可在定息期內鎖定每月供款額,讓供樓人士有更好的財務預算。完成定息年期後,其後息口便會以合約內的指定息率,例如H加某個百分比,或P減某個百分比來計算。
 
定息按揭計劃供款雖然穩定,但是其利率一般會較當時浮息按揭計劃略高。有意買樓人士,尤其是首次置業者,對於應付未來加息環境時,無論外圍息率如何轉變,定息計劃的每月按揭供款均保持不變,這樣可為自己提供最佳保障,以避免因息口波動導致每月供樓支出增加。