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最優惠利率(P)按揭計劃

不少新業主都傾向選擇以最優惠利率為基準的按揭計劃,亦即P按。現時市場上P按有兩種,有俗稱「細P」(5%)及「大P」(5.25%)。使用「細P」有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,其他銀行或金融機構則使用「大P」。
 
在P按計劃中,利率為最優惠利率減去某個百分比。例如按揭計劃之息率為P-3.1 %,假如當時為最優惠利率為5.25 %,實際按息則等如5.25%-3.1%,即實際利率為2.15%。
 
選擇P按之好處是最優惠利率相對較穩定,供樓人士不會要面對供款經常變動的情況。因此P按在傳統上亦是大部份業主喜愛使用之按揭計劃。
 
現時香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢調整,美國聯儲局最近雖然宣佈息口維持不變,現階段本港未見有加息的迫切性。假如真的遇上加息周期,加上市場早已有預期,P按息率還是會循序漸進而上,因此對打算採用P按計劃之業主仍然為一個正面選擇。


 



銀行同業拆息(H)按揭計劃

銀行同業拆息(HIBOR即H)是銀行之間互相拆借資金時所收取之利息。H按就是以銀行同業拆息作為息率的按揭計劃,一般會以一個月或三個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率。
 
H按一度在2010年至2011年間十分流行,使用比例超過九成,主要因為當時市場資金極度充裕,拆息持續保持低企水平超過一年,而當與P按之計劃作比較時,置業人士可以即時節省顯著的利息支出。根據金融管理局之2015年3月數據顯示,目前約有近九成業主選用該類計劃。
 
不過業主亦要留意拆息可以急速抽升,因此拆息是一個速度和幅度變化也可以很大的利率。在1998年,金管局曾經大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元之金融大鱷,當時拆息曾經一度急升。
 
為了讓選用H按的置業人士安心,銀行通常會設有「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,以減低借款人的風險,但這個上限通常都會定於高於一般P按的利率。所以置業人士在決定使用H按之前,必需衡量加息風險及將會承受加息之心理準備。
 
有關銀行同業拆息每日最新牌價,可參閱香港銀行公會網頁(http://www.hkab.org.hk) 。


 
 



定息按揭計劃

目前巿面上的定息按揭計劃,申請人要在指定期限內以固定利率計算供款。一般銀行提供定息按揭計劃,多數可以1至3年,甚至長達7年不等之定息計算,相對傳統以P為基準之浮息按揭,定息按揭好處是可在定息期內鎖定每月供款額,讓供樓人士有更好財務預算。完成定息年期後,其後息口便會以合約內的指定息率,例如P減某個百分比來計算。
 
定息按揭計劃供款雖然穩定,但是其利率一般會較當時浮息按揭計劃(即P按及H按)略高。有意買樓人士,尤其是首次置業者,對於應付未來加息環境時,無論外圍息率如何轉變,定息計劃令每月按揭供款均保持不變,這樣可為自己提供最佳保障以避免因息口波動導致增加每月供樓支出,由此看來定息按揭確是一個具不錯保障的計劃。


 
 



按揭保險計劃

不少業主都會選擇向銀行借較高成數的按揭以減輕首期負擔,而按揭貸款成數超過六成,六成以上的貸款部份就必須購買按揭保險。  

根據2015年2月28日修訂之按揭保險計劃下,銀行可向物業價值600萬或以下之物業,提供高達九成之按揭貸款,貸款上限為480萬元 (看附圖)。如果以承造九成按揭計劃,樓價上限為400萬港元,才可以做到最高九成按揭;若樓價介乎450萬至600萬,則只可承造最高八成按揭。九成按揭只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 ;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及(iii)最高供款比率為45%。

 
不過,不少人以為承做按揭保險,樓價之六成部份是由銀行借出,三成是由按揭保險公司借出。其實,整筆按揭貸款都是由銀行提供,只是借款人需要為六成以外的貸款金額買保險,而香港按揭證券公司(http://www.hkmc.com.hk)就作為中間擔保的角色。
 
按揭保險計劃的好處是按揭保險費用可以跟原本按揭享有同一樣水平的還款利率,亦可與每月供款一併償還;另外,業主亦可以選擇一筆過繳交節省保費。(有關計算按揭保險之供款額,可參閱按揭計算機。)
 
按揭保險計劃只接受物業作自住用途的申請,並不接受物業作投資用途,另外亦不接受主要收入來自非香港的人士申請,換言之,申請人需要在本港工作,以提供本地的收入證明。
 
住宅物業價值 按揭成數上限
<=$400萬 80%或90%*
>$400萬至<$450萬 80%至90%*
(貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬 80%
(貸款額上限$480萬)
註: *只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 ;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及          (iii)最高供款比率為45%
註: 停止接受收入非來自香港人士申請按揭保險計劃
 
 
 



高成數按揭

政府近年收緊按揭成數,令以往出現的九成半按揭絕跡市面,亦令部份準業主上車困難增加。有見及此,有金融財務機構針對用家市場,推出高成數按揭計劃,為客戶解決置業難題。  

事實上,一般高成數按揭產品,申請規限會較多,而且審批亦需時。然而,部份金融財務機構所提供的高成數按揭產品,不但審批速度相對較快,而且無須收取按保費用,與市場上一般的高成數按揭產品比較,貸款額可以相差由數十萬元至數百萬元不等。
 
不過值得注意,雖然金融財務機構的按揭計劃一般不設壓力測試,但礙於按息較銀行的按揭計劃略高,因此面對加息,風險系數亦會相對較高。市場普遍預期加息週期2015年重臨,因此建議按揭申請人要審慎評估個人還款能力,確保有足夠財政實力抵禦加息週期重臨。


 
 



正面按揭信貸資料庫

正面按揭信貸資料庫在2011年4月正式運作,新造按揭申請人需要簽署同意書,以授權銀行或金融機構翻閱貸款人現存之按揭貸款資料。
 
成立資料庫之目的是增加對按揭申請人對信貸風險評估方面的完整性及準確性,而對銀行及金融機構而言,絕對有助降低借貸風險。
 
但大家要注意,如果物業以公司名義持有,而公司為一人獨資擁有,銀行只須獲得該位持有人之同意,便可翻閱該公司之按揭貸款資料。不過,若然公司是由多人持有,部份銀行會要求股份合共超過五成董事作代表簽署同意書,甚至要求所有董事簽署同意書。所以,申請人事前最好先查詢清楚,以確保物業正式成交前辦妥承造按揭手續。


 



壓力測試

目前,置業人士向銀行申請按揭要通過壓力測試。簡單來說,是要求在現時之按息水平下,申請人的按揭每月供款額不可以超過其每月收入之一半,而且如果按息上升3%,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水平。若申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭成數較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點,則壓力測試下的入息比率將調至55%。(想了解自己的負擔能力,可前往負擔能力計算機作初步評核。)
 
計算「上車客」是否可以通過壓力測試相對簡單,但對於持有未償還按揭物業之人士來說,為新買的物業申請按揭,在計算壓力測試時則較為複雜,因為各大銀行或金融機構對手持多過一個物業的貸款人申請標準都有不同,因此計算壓力測試準則亦有差別。
 
另外,如果借款人選用混合式利率之按揭計劃,各機構在計算時都會以較高者為準。以H按,亦即是拆息按揭計劃為例,當中設有以最優惠利率為準之「鎖息上限」,在銀行為業主進行壓力測試時,銀行便會以此息率較高之鎖息上限作為計算按息的標準。
 

 


 

物業估價

準業主都很關注「物業估價」這個項目。銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價之基礎。
 
物業估價不足較常見出現之兩個情況:1)遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價  2) 採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低於買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。
 
要避免估價不足的問題出現,置業人士可以在購買物業前,不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計出可負擔之首期金額。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。
 
(想為自己的物業作初步估價,可前往網上物業估價查詢。)


 


 

按揭年期

根據金融管理局之2013年12月之數據,平均供款年期約為25年,而目前按揭供款年期最長為30年。
 
假如業主想選擇最長年期的按揭計劃,可留意以下幾個重點。首先,可做一個比監管機構要求更高的「自我壓力測試」,計算即使息口在未來升至三至四厘,供樓開支仍然不失個人預算。第二,業主要有長遠計劃,即使為二十多歲之年輕人,若選擇了較長供款年期,即未來要有足夠收入或流動資金,否則當加息週期重臨時,就不能夠再透過延長年期以減少供樓支出。
 
總括來說,按揭年期愈長表面上可減輕供款人的負擔,但同時供款人需要付出之總利息支出亦相應會額外提高。置業人士最好因應息口週期,而選擇合適之供款年期。 


 


 

居屋按揭

二手居屋市場可分為已補地價及未補地價兩大類別。銀行為已補地價居屋單位所提供之按揭優惠,與一般給予私人樓宇之優惠可謂分別不大。
 
至於未補地價之居屋單位,除了利率貼近市場水平之外,銀行對此類居屋按揭之態度亦較正面。原因是政府會為銀行向未補地價之居屋第二市場提供按揭還款保證,令銀行貸款風險大大降低,一旦遇上斷供情況,業主未能償還之按揭貸款都會由政府全數承擔。
 
買家要注意的是,如果居屋業主叫價進取,個別以高價沽出單位,銀行未能即時為單位提供十足估價,便有機會增加首期開支,所以買家入市時亦應做足估價工夫,以及預留資金作不時之需。


 


 

轉按

供樓人士想減輕供樓負擔,或會考慮申請「轉按」。轉按即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃,主要是希望可以減少利息開支。業主在決定轉按前,應先確定原有按揭是否仍處於罰息期。如果在罰息期內轉按,原有銀行就會向業主收取罰息,金額一般介乎貸款額的1%至3%,所以待罰息期過後才作轉按或會較化算。
 
由於轉按或會涉及業主與原有銀行辦理贖契及與另一銀行重新訂立按揭契,所以業主亦需支付一筆律師費以辦理按揭手續。一般情況下,轉按銀行會要求申請人重新訂立罰息期,若果業主已經有計劃在短期內換樓或轉售單位,該單位便不適合轉按,或需要選擇較短罰息期之計劃。