近月銀行積極提升競爭力，以吸納目標客戶，加上樓市出現小陽春，令按揭貸款價量齊升。根據金管局住宅按揭調查數據顯示，三月份新取用住宅按揭貸款額一如經絡預測重返百億元水平，按月飆升46.8%至112億元，宗數則同步按月上升48.8%至4,774宗，至於三月份新批按揭貸款額及宗數則分別錄得281億元及11,414宗，按月大升接近一倍。踏入五月份，相信後市仍然樂觀。

本年初樓市成交淡靜，令銀行按揭業務一度受壓，首兩個月的新取用按揭貸款額分別只有61億元及70億元，不及去年旺市時，單月新取用按揭貸款額逾300億元紀錄的三分之一水平。若以季度計算，二○一二年首季新取用按揭貸款額累計錄得249億元，與去年第四季的309億元比較，跌幅近兩成(19%)，若與去年同莆的706億元比較，跌幅更接近六成半，同時創二○○九年首季後的新低，反映按揭業務逐步萎縮。

不過基於按揭還款情況穩定，因此年初經絡已預期銀行為消除按揭貸款壓力，料積極保百億新取用按揭貸款額，以平衡保持還款及貸款兩者之間的速度。最新數據顯示，首季新批出之按揭貸款額錄得524億元，按季彈升51%。與此同時，銀行趁樓市強勢推出多元化的按揭產品及微調按息吸優質客，帶動三月份新申請按揭宗數再增加66%至17,419宗，創出一年新高，因此筆者預期四月份的按揭貸款額仍有繼續上升空間，不過升幅或隨著樓市小陽春威力減弱及長假期影響而收窄。

香港政府統計處於二○一一年六月至八月期間進行人口普查，調查結果顯示，二○一一年自置居所的家庭數目較二○○六年增加59,463個至1,233,595個，逾百萬個自置居所當中，有741,334個住戶並沒有按揭及貸款，佔比例約六成，可見大部份業主已無樓債。

上文筆者建議按揭貸款人因應息口週期選擇合適的供款年期，因為樓宇按揭每月的供款分為兩部份，一部份是「利息」，另一部份是「本金」，當中利息佔每月供款比例會隨息口走勢而變化。以現時低息環境而言，利息佔每月供款比例相對較低，故縮短供款年期有助盡早贖回物業。當然亦有部份貸款人見貸款成本極低，認為無須急於清還貸款，或將資金投入於更高回報的投資，將贖樓的時間推遲。

事實上，香港沒有強制性的退休年齡，只見強積金條例訂明65歲為退休年齡。回顧上一代的香港人，畢業後投入社會工作，直至30歲左右擁有穩定經濟基礎，才實行置業計劃，而普遍選擇少於20年的供款年期，因此若以65歲作為退休年齡參考標準計算，供滿物業後仍有多於15年的時間才達至退休年齡。由歷史數據可見，及至二○○四年至二○○六年本港進入加息週期，基於部份貸款人需要延長供款年期以降低每月供款，平均供款年期才顯著急升。

二○○八年金融海嘯過後，本港雖然進入了超低息時代，但平均按揭供款年期卻持續增長，新一代置業人士的平均按揭供款年期已超過24年，換言之在退休前約10年才將物業供滿。假如置業人士延長供款年期至30年，甚至個別銀行提供的40年上限，則有機會年屆退休仍要繼續償還樓債。更值得注意的是，由於該類置業人士的供款年期已達上限，因此一旦加息週期重臨，也沒法再透過延長年期以減少每月的供款支出，增加供款負擔，甚至影響退休計劃。

去年全年新取用按揭貸款金額為2,278億元，按年下跌近三成，不過物業造價平穩向上，帶動去年全年的平均新取用按揭貸款金額升至244萬元歷史新高。另一方面，本港的按揭供款年期亦錄得持續增長，今年二月份已突破24年，創出歷史高位，數字反映置業人士的供款步伐有所放緩。

根據經絡按揭研究部及金管局數據顯示，在九九年至○九年期間，樓市雖經歷數次升跌週期，期內樓價及息口亦出現顯著變化，但整體平均按揭供款年期一直徘徊15至20年之間。但隨近年樓價上升，按揭供款年期突破20年並持續增長，直至今年二月份，按揭供款年期已達24.17年歷史新高。

理論上，低息週期借貸成本較低，每月供款佔大部份為本金，現時樓按息率不足2厘半，置業人士應該把握時機縮短年期，加快供款步伐，以節省利息支出。可是實際上近年樓價持續向上，其中新盤呎價升幅較二手物業更為顯著，以致整體平均貸款額有所上升，亦帶動去年全年的平均新取用按揭貸款金額急升至244萬元歷史新高。與此同時，受到政策限制，貸款人的供樓負擔比例不可超過入息五成，以及需通過息口上升2厘仍不超過入息六成的壓力測試，亦令部份貸款人需要選擇較長的按揭供款年期以符合指引標準。

現時按揭供款年期普遍最長為30年，有個別銀行甚至可以提供長達40年，但筆者認為，供款年期越長，雖然可以即時減輕每月的供款開支，但長遠利息支出會相應增加，一旦息口進入上升週期，每月供樓開支會進一步加大，因此按揭供款年期不宜過長，置業人士可因應息口週期選擇合適的供款年期。

農曆新年後，買家重返市場，帶動樓市小陽春。近日個別屋苑創出高價成交，令市場再度關注樓市泡沫風險，財政司司長亦揚言有需時會毫不猶豫出招。業界一般估計政府招數有限，即使再推新措施，仍然會以收緊按揭方面著手。筆者認為，要評估樓市泡沫風險，樓價並非單一要素，以下幾項指標亦可作參考：

一) 按揭比率
根據金管局統計結果顯示，現時置業人士平均按揭成數不足六成，最新二月份的按揭比率為56.6%，與二○○八年高位65.9%比較，相差接近一成，若與二○○二高峰期68.9%比較，大相逕庭。由此可見，目前置業人士承造按揭，普遍需要支付較多的首期，假如物業作投資用途，按揭貸款上限更一律鎖定為五成，換言之買家需要預留物業價值一半的資金作為首期。因此即使遇上樓市調整週期，緩衝空間及防守能力相對較大。

二) 拖欠比率
近年按揭還款拖欠比率長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力，在上述雙重關卡下，可有助穩定銀行體系。

三) 供樓負擔
現時二手住宅最新平均呎價約5,910元，以一個500呎單位計算，承造七成按揭、20年還款期及按揭利率2.4厘，每月供款為10,861元，若家庭入息中位數維持29,500元，供樓負擔比率為36.8%。銀行近日積極爭取按揭業務，紛紛微調按息吸引客戶，根據經絡按揭轉介數字顯示，反映最新實際按息水平之「經絡按息」於最新三月份錄得2.23%，為二○一一年十月後新低，料次季息口會於現水平徘徊，因此除非樓價急升，相信供樓負擔比率仍可維持四成以下的健康水平。

筆者認為，金管局自二○○九年起四度收緊按揭成數，加上正面按揭信貸資料庫面世，現時按揭貸款已難如以往進取。而政府於二○一○年第三季推出的額外印花稅，已有效擊退短線投資者，令摩貨短炒個案近乎絕跡。若然按揭成數進一步收緊，相信只會對仍未上車及有意換樓的用家市場構成更大影響。

回顧今年首季樓市表現，年初時成交異常淡靜，農曆新年期間亦僅得零星成交，觀望氣氛十分濃厚，主要原因是受到去年銀行六次加息及後市未明朗等因素影響，令市場欠缺承接力，以致按揭需求同步萎縮，單月的新取用按揭貸款額一度跌至最低只有61億元。及後財政預算案公布，未有進一步推出壓抑樓市的措施推出，買家再度重返樓市，帶動按揭需求見底回升，預期新取用按揭貸款額可逐步重返百億水平。

值得注意的是，是次樓市小陽春主要以用家主導，尤以中細價物業的承接力最強。根據經絡按揭轉介數字顯示，樓價介乎200至500萬元的物業，二月份的按揭申請宗數按月增加逾兩倍，與此同時，該類物業佔整體按揭分布亦超過五成半。究其原因，200萬元以下的物業已買少見少，不少買家遂轉投物色較優質的上車盤入市，再者，200至500萬元價格的物業在樓市監管措施下影響相對較為輕微，現時合資格的貸款人仍可透過按揭保險申請七成以上按揭，故在細價樓缺盤的情況下，該類物業變相備受追捧。

銀行近日亦紛紛微調按息吸引該類客戶，相信低息可有助延續樓市小陽春。不過筆者相信，去年銀行經歷多次加息，按揭業務的利潤空間才得以改善，料息口大幅下調空間始終有限。目前市場上的按揭計劃，實質按息水平相近，故此銀行積極推出多元化的按揭產品，包括高成數按揭產品、外幣及港元存款掛勾按揭計劃，或提供優惠按息予採用其銀行戶口出糧之客戶，藉以提升競爭力及廣吸客源。隨著按揭市場回穩，二月份的新取用按揭貸款額已見底回升25%至76億元，次季有望重返逾百億水平。

上一篇專欄筆者提到，市民置業前不但要計算個人的還款能力，同時要保持良好的信貸紀錄，以避免債務問題影響日後爭取較佳的按揭條款。事實上，現時置業人士申請按揭，其負債亦需納入計算有關供款佔入息比率，因此任何負債均可成為銀行在審批按揭貸款時「扣分」的誘因，隨時影響置業計劃。

舉一個簡單例子，一名月薪五萬元的貸款人，原則上有能力購買一個價值500萬元的物業，承造七成按揭及供款20年，以實際按息一般約2.25厘計算，每月供樓的支出為18,123元，供樓負擔比率處於四成以下健康水平，僅佔其每月收入約36.3%。貸款人甚至可以選擇申請九成按揭，每月供樓支出23,301元，雖然供樓負擔比率增加至46.6%，但仍符合監管機構的指引，即貸款人每月按揭供款不可超過入息百份比之五十之上限。

不過假若該名貸款人早前以信用咭作現金透支，應付緊急需要，現時每月需要額外還款5,000元，雖然還款金額只佔其每月收入的十分之一，但已足夠影響未來置業計劃。主要原因是由於該筆現金透支的每月還款金額須一併被納入計算有關供款佔入息比率，以九成按揭為例，供樓負擔比率=【(供樓支出23,301元+額外還款5,000元) /月薪50,000元】，即時超出指引五成上限達到56.6%，換言之貸款人未能通過壓力測試，除非貸款人短期內有足夠的資金償還負債或將按揭成數降低，否則難以實現置業夢想。

近年樓市成為港人的熱門話題之一，有尚未畢業的大學生亦對置業問題感關注，甚至於在學期間已開始為置業夢想而積極籌謀。不過學生資助辦事處去年指出，有申請「免入息貸款審查計劃」的大學生，於畢業後有拖欠還款的情況，因此建議將該等負面資料交予個人信貸資料機構，以供銀行及金融機構未來審批貸款時作參考，若然措施落實，屆時或影響貸款人日後置業的按揭條款。

現時銀行及金融機構得到書面同意後，便可向個人信貸資料機構索取按揭貸款申請人的信貸報告，從而評估其信貸質素，再決定為貸款人提供的貸款額、息率及還款年期等按揭條款。信貸報告中的正面信貸資料，主要是指沒有拖欠貸款的紀錄，至於負面信貸資料，則指有關拖欠貸款的紀錄。在去年四月一日前，貸款人申請按揭時，銀行只需根據其正面及負面的無抵押個人貸款信貸資料(包括信用咭分期付款、現金透支及稅務貸款等)，以及住宅按揭貸款的負面信貸資料作審批參考。不過隨著香港個人資料私隱專員公署修訂《個人信貸資料實務守則》，正面按揭信貸資料庫亦於去年四月一日起開始生效，自此按揭貸款申請人須簽署同意書，授權銀行及金融機構索取額外的住宅按揭貸款的正面信貸資料，以及非住宅(包括工商舖、寫字樓及車位)按揭貸款的正面及負面信貸資料，一併作為審批參考之用。

由於上述方案牽涉個人私隱問題，現時仍在諮詢階段。不過筆者相信，隨著正面按揭信貸資料庫的啟動，市民在置業前除了要具備足夠的還款能力，亦不要忘記保持良好的信貸紀錄，避免任何債務影響日後爭取較佳的按揭條款。

去年底至本年初的按揭登記宗數持續調整，根據經絡按揭轉介研究部最新資料顯示，反映期內市況的二月份銀行現樓按揭註冊只有4,095宗，較一月份4,623宗再跌11.4%，創出有紀錄以來新低。不過隨著農曆年長假期過後，市況逐漸回暖，睇樓活動有所增加，市場的承接力亦相當不俗，預期三月份銀行現樓按揭註冊將止跌回穩。

在按揭市佔率表現，首季龍頭銀行現樓按揭表現不一，以中國銀行(香港)走勢最凌厲，自去年底起已連續四個月高企榜首，最新二月份市佔率為19.3%；恒生銀行更連續兩個月超前匯豐銀行排名第2位，市佔率由16.7%升至18.8%；至於匯豐銀行，市佔率雖稍為回升至15.8%，但已連續三個月位處第3位；更值得注意的是，渣打銀行市佔率跌至少於雙位數，只有4.2%，因此繼○九年九月後再次跌出四大銀行之列，排第5名，取而代之為交通銀行，躍升三級首度擠身四大之列，市佔率增加至6.7%。

雖然個別中小型銀行去年底推出具有競爭力的按揭計劃，以致本年初市佔率顯著急升，但整體而言，銀行正面對按揭業務金額縮減之壓力，今年首個月按揭市場的還款速度已超越貸款速度，還貸比率創○九年以來新高達121%，為了保持兩者之間的平衡，普遍銀行在按揭業務取態正面積極，紛紛微調按息或增加優惠以吸納客源，預期落後的大型銀行亦會發力趕上，或改寫第二季按揭市佔率排行榜名次。

本年初樓市成交疲弱，主要是受到一月份的長假期影響，以致按揭市場同步萎縮。隨著《財政預算案》政府未有進一步打壓樓市，市場購買力陸續釋放，二手交投呈回暖跡象。近日有銀行積極調整按爭取按揭業務，以平衡市場按揭還款較貸款迅速的壓力，甚至增加按揭計劃的現金回贈等優惠吸納客源，因此預期二、三月新申請按揭宗數將回升。

根據金管局最新統計結果顯示，以最優惠利率為基準的P按計劃，一月份使用比例升至3.8百分點至93.6%，換言之有超過九成的置業人士使用。不過值得留意的是，去年銀行紛紛調整按息，深化市場對加息的預期，亦促使部份客戶轉投定息按揭產品，帶動定息按揭計劃使用比例連升兩個月至一月份的1.9%。至於H按計劃，基於慳息優勢早已大不如前，故此其一月份使用比例已跌至不足3%。

日前美國聯儲局主席伯南克在發表半年一度的貨幣政策報告時再重申，聯邦儲備局低息政策至少維持至二○一四年年底，尤如為採用P按計劃的業主注下一支強心針，因本港最優惠利率目前仍跟隨美國息率走勢調整。不過筆者預期，隨著二月份有個別銀行推出極具競爭力的定息按揭計劃，與P按實質息率水平相若，或吸納P按計劃部份客源，相信定息按揭計劃使用比重將進一步上升。儘管如此，由於定息按揭計劃的罰息期較長，加上定息按揭計劃並未十分普及，相信暫時仍難取代P按計劃的主流地位。預料在面對貸款額持續下調的壓力下，各大銀行將繼續積極爭取按揭業務，息口短期內將維持低水平，有利供樓人士。

政府統計處日前公布二○一一年最新人口普查結果，數字顯示本港人口數目及家庭住戶數目於過去五年內同步增長。至於住屋方面，二○一一年有超過半數人口居於私人永久性房屋，較二○○六年增加2.2個百分點。值得注意的是，逾百萬個自置居所中，大部份已經完成供款，沒有按揭供款及借貸還款需要支付的佔逾6成，較二○○六年的52.2%為高，反映港人越來越喜歡「藏富於樓」。

根據調查報告，二○一一年香港人口數字約707萬人，與二○○六年比較，淨人口增長近21萬。若以房屋類型劃分，707萬人當中有364萬人居於私人永久性房屋，佔比超過一半，達51.5%，不但較二○○六年增加2.2個百分點，亦是唯一錄得增長的房屋類型，其餘四項房屋類型包括公營租住房屋、資助自置居所房屋、非住宅用途房屋及臨時房屋均未有錄得增長，可見市場對私宅存在需求。當中居於公營租住房屋人口佔約209萬人，不足三成(29.6%)，亦有17%人口居於資助自置居所房屋，約121萬人，其餘非住宅用途房屋及臨時房屋分別佔1.2%(8.5萬)及0.7%(4.7萬)。

若以居所租住權劃分，二○一一年約123萬個擁有自置居所的家庭住戶之中，仍要支付按揭供款或借貸還款的家庭住戶佔不足四成(39.9%)，當中居於私人永久性房屋的家庭住戶，其每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為8,000元及20.0%，而居於資助自置居所房屋的家庭住戶，其每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為5,000元及17.6%，兩者合計之每月付款中位數為7,000元，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數則為19.6%。至於沒有按揭供款或借貸還款需要支付的佔比達60.1%，不但高於二○○六年的52.2%，更較二○○一年的48.5%增加11.6個百分點，換句話說，越來越多家庭之自置居所已完成供款。筆者認為，隨著越來越多家庭將自置居所供滿，長遠可令樓市更穩健，而在環球經濟波動之情況下，料有更多港人願意將資金投放樓市，相信「磚頭文化」續有利樓市發展。

農曆新年後，樓市「小陽春」漸現，連帶刺激按揭市場需求。近日就有銀行隨即高調推出高成數按揭計劃，緊隨又有消息指兩大銀行亦將按揭息率調低，均反映銀行積極爭取按揭業務。

究其原因，在去年收緊按揭措施及額外印花稅的影響下，樓市以及按市成交持續調整，令貸款宗數明顯下調，另外，整體按揭成數下調約一成，亦令按揭市場之貸款速度減慢，其中新取用按揭貸款額由去年初單月計達三百億元的高位，下調至去年底低於一百億元之水平。不過由於拖欠比率維持極低水平，本港按揭還款金額也較穩定，銀行經營安全系數亦相對增加。

經絡按揭轉介研究部以當中按揭貸款額及還款額計算，兩者之比率創出零九年三月金融海嘯後之新高，達114%，可見按揭還款金額較貸款金額為多。而截至去年十二月，未償還按揭貸款金額累計錄得8,011億元，較十一月的8,023億元減少12億元，自二○○九年三月來首度回落，意味著市民還款速度對比貸款速度較快，以及按揭貸款市場愈趨安全及穩健。

筆者認為，銀行正面對壓力需增加按揭貸款，以抵消穩定的按揭還款，加上去年按揭利率已逐步上調，實質按揭利率由去年不足1厘升至近日約2.3厘，在息差擴闊的情況下，盈利空間得以改善，按揭業務相對增加吸引力，促使銀行更積極推行各種優惠計劃以爭取按揭市佔率，對市場起支持作用，料新取用按揭貸款額可保百億元水平。

新一年度財政預算案出爐，所推出的措施只有少部份涉及樓市，包括市場早已預期的增加房屋及土地供應措施，另外一項有關稅務寬減的則為延長「居所貸款利息扣除年期」措施，該年期將由以往的10年延長至15年，而最高扣減額則維持每年10萬元。對此，經絡按揭轉介日前特別進行了一項問卷調查，調查發現大部份受訪者表示該措施「幫助不大」，另外有超過六成受訪者表示，在財政預算案公布後的置業信心「完全沒有」增加。

上述之問卷調查以電話訪問形式成功訪問了410名業主，調查結果顯示，少於一成(7%)受訪者認為上述「延長居所貸款利息扣除年期」措施「幫助很大」，反之，高逾九成­­­­認為「延長居所貸款利息扣除年期」措施幫助輕微，於問卷調查中選擇「一般」(45%)或「幫助不太」(50%)。另外，問卷調查亦統計受訪業主對於財政預算案公布後的置業信心，當中只有一成受訪者表示信心有所增加，而其餘九成則表示「一般」(29%)或「完全沒有」(61%)置業信心。

事實上，假設置業人士薪金及按揭利率不變，每100萬元的按揭貸款額，承造七成按揭，按揭利率為2.3%，以統計處最新公布之私人住宅之家庭入息中位數28,800元及金管局最新公布之平均按揭年期約23年計算，置業人士採用15年「居所貸款利息扣除年期」措施，於2012/2013 課稅年度，扣除基本免稅額後，應繳的總稅款合共約352,871元，較採用10年合共應繳的總稅款約363,095元，稅務寬減總數為10,224元，換言之15年內平均每月可節省約56.8元，對減輕置業人士的供樓支出作用有限。

近年內地客在本港置業的比例不斷上升，二○一一年全年內地客在按揭市場的比例更首次達到雙位數，相信「北水南調」在龍年繼續成趨勢，內地資金會持續流入本港，支持物業市場發展。不過受到收緊按揭及額外印花稅等多項措施限制，本地需求正處於調整階段，間接令內地客之比例將有所上升，同時更影響本港整體之按揭比率。

從經絡按揭轉介之客戶數據可見，自二○○九年起，金管局四度收緊住宅按揭貸款，令本港按揭比率由64%不斷下降，截至二○一一年，按揭比率更跌至54.6%歷史新低，兩年間急跌近10個百分點。與此同時，去年中金管局再推出之五項住宅按揭貸款措施，包括下調按揭成數，變相令本地買家入市門檻提高，物業成交顯著減少，此消彼長下，令本地人置業比例相應下調，而內地客置業比例則變相增加。值得注意的是，內地客普遍實力雄厚，資金充裕，因而按揭成數亦較本地人低，預期在內地客置業比例上升之情況下，將令整體按揭比率有機會跌穿五成，再創歷史新低，反映內地客佔比與全港整體按揭比率呈反比關係。

事實上，近年內地客在本港物業市場日漸舉足輕重，由經絡按揭轉介研究部數據可見，截至二○一一年，內地客在按揭市場的比例全年達到11.1%，為有紀錄以來新高，較二○一○年的6.3%錄得顯著上升，反映內地客對本港樓房需求有增無減。

龍年伊始，筆者藉此機會恭祝各位讀者「新年進步、身體健康」。踏入本港農曆新年長假期後的首個工作天，美國聯邦儲備局率先公布最新的議息結果，一方面繼續維持0至0.25%的超低利率，另一方面，將加息的時間表由原本預期的二○一三年中押後至二○一四年年底，為採用P按計劃的業主帶來正面消息。

本港的按揭貸款計劃，除了以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，銀行也有提供與同業拆息（H）掛勾的按揭計劃，甚至定息及存款掛勾等其他種類的按揭計劃可供置業人士選擇。按揭計劃當中，市場一直沿用以最優惠利率（P）為基準的P按為主流模式，不過經歷二○○八年的金融海嘯衝擊後，各國紛紛推出量化寬鬆貨幣政策救市，市場一時間充斥大量熱錢，借貸成本偏低，美國聯儲局大幅減息至接近零水平，本港的最優惠利率（P）亦同步下調，與此同時，由於市場資金異常充裕，本港同業拆息續於低位徘徊變相令銀行之間的借貸成本減少，致令與同業拆息(H)掛勾的按揭計劃於過去數年變得具有競爭力，使用比例節節上升。

時移世易，隨著資金成本上升令銀行上調H按計劃利率，H按計劃的使用比例料回落至低於一成，而是次美國聯邦儲備局繼去年八月宣布低息政策後，進一步延長其低息政策至二○一四年年底，相信對置業人士仍屬利好消息，尤其採用P按計劃的業主，畢竟香港在聯繫匯率制度下，貨幣政策及息口走勢仍需跟隨美國調整，除非銀行將P按中固定息率部份大幅調整，否則相信二○一四年年底前，採用P按計劃業主的供樓支出未必會出現太大變化，對樓市具有穩定作用。

兔年樓市由非理性亢奮狀態轉向理性化發展，樓價走勢出現先升後回的格局，主要是由於受到多項房屋政策及連環加息因素影響，相信新一年仍要面對重重挑戰。農曆新年將至，筆者希望籍此機會率先向各位讀者拜年，祝願大家「龍年大吉」，同時冀望樓按市場持續穩定發展。

回顧兔年初，市場充斥大量熱錢，延續前所未見的超低息環境，當時按揭息率仍維持不足1厘水平，換言之置業的借貸成本甚低，加上本港經濟基調良好，後市不乏利好因素支持，遂增加市民入市置業及投資的意欲。不過在供應少需求多的情況下，二手業主叫價甚為強硬，反價情況屢見不鮮，與此同時，發展商採取惜售策略推出新盤，成交價屢創新高，令樓市處於非理性亢奮狀態，刺激樓價急升，同時帶動按揭需求，新取用按揭貸款金額單月最高紀錄一度突破三百億元水平。

不過政府決心要令樓市降溫，遂由供求層面著手，主動增加房屋及土地供應以改善市民的住屋問題。下半年金管局亦加大力度，進一步收緊七百萬元以下物業按揭成數，同時收緊主要收入並非來自本香港，及以資產淨值為依據所批出的按揭申請的貸款成數，變相增加內地客、本地用家及換樓客的入市成本，市況隨之而逆轉，物業成交量逐漸下滑，新取用按揭貸款金額亦連跌八個月至僅一百億元水平。

龍年將至，全城焦點莫過於二月份的《財政預算案》及三月份的《香港特別行政區行政長官選舉》，市場人士關注政府會否再推出新的房屋政策，以及政府的新班子是否能審時度勢，制訂完善的房屋政策，令龍年樓按市場更具挑戰。事實上，樓按市場過去一年表現深受房屋政策影響，雖然政府現階段沒有放寬樓控措施的意欲，不過物業交投已靜極一時，已囤積起一定的購買力，只待釋放良機，至於會否出現樓市小陽春仍要拭目以待。

受到政府推出多項房策及收緊按揭措施影響，去年下半年發展商推盤步伐顯著放慢，一手按揭宗數連續六個月下跌。及至本年初，發展商開始重新加快推盤步伐，而且部份新盤造價吸引，因此錄得不俗銷情。筆者相信，二○一二年首季新盤勢成樓市焦點所在，加上每年首季的按揭市場表現素來亦較為活躍，故此預期銀行將以審慎樂觀的態度積極爭取市場份額，有助帶動首季一手按揭表現上揚。

根據金管局上月底公布之最新數字顯示，二○一一年十一月份的一手按揭宗數跌至不足500宗，屬於去年最低位，而一手按揭金額亦只有22億元，對比年內三月份高位的57億元，大跌逾六成，若與二○○九年六月的高峰期93億元相比，跌幅更加超過七成半，可見房策及收緊按揭等措施均對樓市構成巨大打擊。

雖然適逢本月下旬為農曆新年，屬樓市傳統淡季，相信二手市況未必會有太大改善，不過隨著各大發展商逐步調整銷售策略，重新部署推出旗下新盤，新盤按揭需求將隨之而增加，預期銀行首季將集中一手市場按揭，以爭取市場份額，今年首季一手按揭表現或較去年第四季理想。現時只有少部份銀行為個別新盤一按提供H按計劃，大部份銀行為提供的新盤按揭計劃主要為P按計劃，全期P-2.95厘(P=5.25厘)，實質按揭利率約2.3厘水平。另外，市場上的定息按揭計劃，息率由2.3至2.7厘不等，可供一眾希望每月供款更有預算的用家選擇。

銀行自去年起，積極重推以最優惠利率為基準的的按揭計劃(P按)，令其產品使用比例拾級而上，根據金管局最新數字顯示，P按計劃使用比例由一月份起連續十一個月上升，最新十一月份的使用比例進一步增至79.2%，直迫八成水平，同時創出自○八年底過後的近三年新高，至於H按計劃之使用比例則回落至19.2%，佔不足兩成。

究其原因，銀行六度上調拆息按揭利率，令H按利率追貼P按利率，亦增加每月的供樓開支。根據銀行公會數字顯示，本港一月五日最新公布之一個月同業拆息為0.36厘，較去年同期僅0.2厘有所上升。現時市場上與同業拆息掛勾的按揭計劃(H按)，普遍由H+2.2厘起，以此計算，即實際按息為2.56厘，若與去年同期普遍採用H+0.7厘，以及比較一個月同業拆息僅0.2厘水平計算，當時實際按息仍不足一厘(只有0.9厘)，可見去年一月份至今，H按實際按息累計上升了逾一厘半，業主之供樓支出難免要增加。

踏入二○一二年，物業成交持續偏軟，市場主要由用家主導，加上拆息波動性一向較高，因此相對較穩定的P按計劃變相較受歡迎。 而目前市場上H按計劃的實際按息普遍已超越P按計劃，因此相信H按計劃的使用比率將持續偏低。由經絡按揭轉介之客戶數據可見，今年一月份至今，採用P按計劃的客戶已接近九成，筆者相信今年首季P按計劃勢成市場首選，其使用比例將繼續維持偏高水平，更有望挑戰九成。