按揭小貼士


1) 我同我男朋友諗住買樓,但唔識按揭,究竟程序係點?
其實除了新樓以外,買家假如買二手樓,最好先透過按揭轉介向銀行估價,省時簡易。隨後買家便要簽訂臨約,同時要支付合約訂金,除非閣下能夠全數繳付樓價,否則下一步便要向銀行申請按揭貸款,想希望有免費諮詢及格價服務,亦可透過按揭轉介向銀行申請按揭貸款計劃,其優勢是按揭格價專家更會替買家選擇最適合的按揭計劃。

買家留意申請按揭貸款,要準備申請文件,包括: (1)借款人及擔保人(如適用)的香港身份證或護照、
(2)臨時買賣合約(新按)/最近期還款過程表及最近三個月按揭供款紀錄(轉按),(3)銀行存摺或月結單顯示最近三個月薪金入賬紀錄,(4)最近期稅單/最近期報稅表/僱主證明信

之後銀行便會審批買家的按揭申請,假如符合各項準則,便會批核買家的按揭申請,安排貸款人簽署貸款條件信,銀行律師準備按揭契讓買家簽署,銀行寄上還款過程表,通知客戶每月供付之本金、利息及結餘等資料詳細資料。



2) 身邊朋友都話估價好緊要,如果估價不足會點架?有咩方法可以估足價?有幾間銀行個Website有網上估價,靠得住嗎?

估價在承造按揭的時候當然重要,過往有買家無事先向銀行估價,而成交價高於銀行估價,但兩者銀行只會以低者為準則,所以估價是重要的一環。銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價及其後批核按揭時之參考。

遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價,採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低於買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。私樓的成交會較居屋頻密,銀行相對估價會較貼市價

居屋分已補地價及未補地價,前者屬自由市場的居屋,與私樓無分別,後者因只準綠表白表申請人購買,所以成交未必如私樓頻繁,估價未必緊貼。

置業人士可以在購買物業前,不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計出可負擔之首期金額。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。網上估價未必與銀行實際估價相同,只可作參考作用。




3) 呢排好多新樓,有無話買新樓造按揭會著數過二手樓?

買新樓或者二手樓承造按揭時的確有分別,除了按揭優惠外,在估價及按揭年期都各有不同。看了以下的列表便一目了然。

 

新樓

二手樓

估價

較少估計不足的憂慮,絕大多數情況銀行都接受一手售價為估價

要視乎物業座向、樓層、成交紀錄等多項因素。

按揭優惠

銀行或財務機構為買家提供條件優惠的按揭,如定息或鎖定供款,甚至會提供現金回贈,免息免供期、送傢俬套餐、送管理費、旅遊或購物禮券等

二手樓相比新樓的優惠較少,但一般也享有低息、現金回贈等

按揭年期

新樓可做三十年還款期

樓齡較長而又非藍籌屋苑,年期一般會以某個數字減去樓齡,還款期通常較一手樓短,變相令每月供款增加,買家須留意。




4) 個個都話嚟緊美國加息喔,揀咩按揭Plan
最好?

現時市面上可選擇的按揭計劃,主要有最優惠利率(P),H按計劃(H)、定息按揭。定息按揭申請人要在指定期限內以固定利率計算供款。一般銀行提供定息按揭計劃,多數為1年定息,對比P按及H按供款會隨未來息率變動增減,定息按揭好處是可在定息期內鎖定每月供款額,讓供樓人士有更穩定財務預算。

大多數供樓人士都使用浮息利率,即P按及H按,其中H按的使用率近期屢創新高,根據金管局的數據顯示,最新六月份的H按使用率高達95.9%,為歷史新高。現時H按普遍可做H+1.38%,借貸額較高更可做H+1.28% (H= 0.43%),實際息率達1.71%,對比P按(2.15%)有優勢H按若遇上美國加息周期,H亦會機會有上升,但對用家來說,風險不太大,因為H按設有鎖息上限。



5) 金管局收緊非首置按揭,咁如果我本身有樓,要再買多間,會點架?

根據金管局的最新指引,首次買樓做按揭的買家與持有一個按揭或擔保在身的買家,供款入息比率與壓力測試基準的上限有分別,上車客的供款入息比率上限為50%,三厘壓力測試後的供款入息比率上限為60%,如果持有一個按揭或擔保在身的買家,供款入息比率上限及三厘壓力測試後的供款入息比率上限,分別為40%及50%。



6) 居屋按揭與私人樓宇做按揭有何分別? 綠表白表又有什麼不同?

一般私樓最高成數為90%,而承造造高成數按揭,需要繳交保費,保費約為按揭額的1.15%至4.15%不等;而居屋物業有政府擔保,毋須繳付保費。現時綠表及白表買家,分別可申請高達95%及90%按揭。居屋業主只可以使用最優惠利率(P)按揭或定息按揭。這與私樓按揭主流的H按有別。

居屋的還款年期未必如私樓般做到30年,居屋還款年期最多25年,銀行在計算綠表及白表居屋的樓齡是以物業一手發售年份計算,有大型銀行只為樓齡低於20年的未補地價居屋承按,買家在計算最長還款期及首期預算上須留意。  


7) 買居屋係咪一定會批按揭?

房委會對居屋會有30年的擔保年期,居屋的樓齡是由一手發售開始計起,銀行一般對樓齡19年或以上都做不到25年還款期及9成按揭,假若還款期短,買家無法負擔每月供款,按揭的供款佔每月收入上限為50%。另一種情況是補了地價的居屋可以在自由市場買賣,假若買家無法通過壓力測試,亦有可能不獲批按。



8) 買居屋係咪淨係預備首期就得? 聽講唔駛過壓力測試,輕鬆好多啦!

居屋按揭因有政府作擔保,獲豁免壓力測試,意味一旦抽中並有足夠首期,基本上已經可以上會。不過計算自己供款能力時,最好都是多預留緩衝,應付日後加息期來臨,甚至樓市下滑或須抬錢上會。



9) 家陣樓價咁高,如果我要將層居屋放出去,補地價要補好多錢,最好應該點做?

居屋補地價 = 補價時市值 x 折扣率,而折扣率即為(購入時之十足市值 – 原來樓價)/ 購入時之十足價值,根據補地價計算方法,樓價愈高,補地價金額愈多,故普遍分析不建議於樓價高企時預先補地價求售或放租。

二手居屋可以分為居屋第二市場及自由市場兩種,居屋第二市場所發售的居屋是未補地價,未補地價的居屋無論轉名、按揭及轉讓也有一定限制,過去只能售予綠表持有人,因此又稱為綠表市場。已補地價的居屋在法律上跟一般私人住宅沒有分別,除了可轉讓任何人士外,也可向銀行加按及採用與一般私人物業相同條款的按揭,因此已補地價的居屋也稱為自由市場。



10) 我前兩年買樓,過左罰息期,想轉按,有D
咩要留意?

轉按的話,業主需要繳交入息紀錄和相關的稅單及糧單,要重新找律師樓,轉按要面對的風險是,舉例兩年前一個業主買入一個物業,價值六百萬,做高成數按揭,做八成按揭,如果要做轉按,業主要視乎單位的市值及政府的政策,如果市值下跌,銀行未必做足成數的按揭,業主可能要填補差額。

舉例業主在兩年前購入一個價值400萬單位,承造八成按揭,付80萬首期,兩年罰息期過後,尚餘300萬貸款額,而樓價升值至450萬元,銀行做六成按揭,即可借270萬,與尚欠的300萬有差額,業主需要拿30萬來填補差額。



11) 我係Slash一族,無固定糧單,點做按揭呀?

其實Slash (身兼多職)一族並非無能力供樓,只是每月無固定收入證明,但如果有足夠的資產,一樣可以買樓做按揭。方法一:用資產審批,擁有香港身份證的人買樓,假設當事人要買一個價值一千萬的單位,要事主擁有一千萬的現金股票,最多做四成按揭。無入息證明的借貸人,可找擔保人證明當事人有入息證明,slash族更可將每個工作項目出糧的現金定時定量存入銀行戶口,銀行便有月結單顯示出糧紀錄,可供銀行參考作審批。



12) 如果我買村屋,做按揭既按揭成數係咪低好多?有咩辦法可以借多D?

大部份買家在購買村屋時,都遇上按揭成數不足的問題,大部分銀行對村屋的估價,都偏向保守,未必可以估足價;承造按揭時,亦可能未必承造七成按揭,一般最高承造五至六成。申請按揭時,買家可選擇有提供專為村屋按揭的銀行,購買村屋前亦應先了解銀行估價及批出的最高貸款額,同時買家需要提供較多首期。

要選擇較新建的「村屋」、無任何僭建、有交通配套的(附近有巴士或小巴站)以及必須是標準700呎「村屋」,除此之外,「村屋」的按揭年期最高可達25年,而樓齡不可高於50年。可向按揭證劵公司做按揭保險,600萬或以下的單位可承造最多八成半。




13) 如果我買左一間已補地價的公屋,申請做按揭同私樓按揭有無分別?

已補地價的公屋,可以在自由市場買賣,與私樓無分別,在申請按揭事宜與私樓無異。




14) 在綠表市場買入一個公屋單位,申請按揭時有那些地方與一般私樓不同,需要特別注意?

綠表買公屋代表該公屋仍未補地價,普遍不可承造現時最多人使用的H按,只可做P按,因為有房委會作擔保人,借貸成數可高達95%,亦毋須購買按揭保險,按揭年期一般為三十減(首次發售日期,非建築期)。

至於私樓按揭,普遍可做H按或P按或定息按揭,借貸成數最高可達90%,但必須為樓價400萬或以下,須購買按揭保險,按揭年期一般為75減(樓齡)。




15) 市面上有無契樓,平好多,買唔買得過呢?

無契樓是賣方在放售物業時,未能向買家提供整份樓契或部分樓契中較重要的文件,如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等。賣方未能提供樓契最常見的原因一般分為兩大類:一是業主自己遺失;二是代辦買賣手續的律師樓在處理樓契的過程中遺失。

無契樓通常較市價平,但要留意無銀行願意承造按揭,除非買家一筆過支付,若持有無契樓,如要放售,未必有人願意承接,除售價可能要較低,需面對更多額外手續費及隱藏債務等風險。




16) 我出左嚟做野,還grant loan
同卡數,淨係還min pay,依家諗住買樓,問銀行借錢係唔係難好多?

當進行壓力測試,如果銀行在信貸紀錄裡面見到壓力測試有私人貸款記錄,都會被計算在內,信貸評級其實對客戶按揭時有一定的影響,信貸評級一般可歸納為好差,還款紀錄不好、或者經常到其他銀行及財務機構問數,而還款紀錄是最影響信貸評分的因素,假設客人在A銀行借錢,但銀行紀錄顯示他經常遲還款及每期還不足錢,萬零蚊信用卡卡數還不足或者遲還,買層樓幾百萬借給你,這些都影響當事人的信貸評級,銀行未必肯批貸款。至於按揭成數則要看個別個案,曾經有客人因為還款不準時,而不獲銀行批出貸款。




17) 我平時信用卡通常還min pay
,前半年前做會計part-time,近排轉行做保險,之前又幫我女朋友爸爸架的士做擔保人,呢排見新盤有D呎價萬二鬆d,想上車但申請銀行按揭被reject,點算好?

你的個案的確有難度,根據經絡格價專家的經驗,閣下的信貸評級應該甚差,過往亦有類似的客戶,成功透過經絡,先改善自己的信貸評級,及後成功承造按揭,建議閣下儘快致電經絡按揭格價專家,有我們的幫忙,相信你很快就可以上車做業主。

建議閣下要時常查閱自己的信貸紀錄,如果信貸紀錄好就容易獲批,文件,查閱自己的還款紀錄,以經絡為例,我們會為客人做壓力測試,做pre-approval,令市民對入息可以負擔什麼價位的單位有一個預算。




18)我係97
年破產,2010年已經還清曬,痛定思痛,評估過自己的能力,想再買樓,家陣問銀行借錢,可以做9成,30年還款嗎?

曾經破產人士對買樓申請按揭當然有負面影響,買家要清楚做九成按揭,要透過按揭證劵公司(HKMC),對於閣下是否能做到理想按揭成數及還款期,主要要視乎當年破產情況,要過銀行及HKMC關,最安全做法,避免搵曾欠款銀行,以及要進行預先批核。建議閣下可以致電我們的按揭格價專家,他們會為你找出最適切你的方案。




19) 坊間啲人話發展商/
財務機構提供嘅「高成數按揭」係糖衣陷阱,其實係咪真係咁恐怖?其實「高成數按揭」有咩好處?

「高成數按揭」亦都有其好處,在於適合有首期資金需要的買家。因為超過600萬的物業不能申請按揭保險,如買家選擇此類高成數按揭計劃,可解決首期不足的問題。例如:購買一個價值700萬的單位,因不能申請按揭保險,買家需支付最少四成,即280萬作為首期。假設選用八成的高成數按揭計劃,首期支出即減少至140萬。另外,部份高成數按揭計劃不設壓力測試,可吸引未能通過銀行壓力測試的買家。

雖然高成數按揭計劃的利息一般較銀行為高,特別是於第二或第三年後利率或會大增,但大多數的買家視高成數按揭為過渡性貸款,很少人會將整個貸款年期供完,因罰息期後可轉按至銀行以減少利息支出,或將物業出售。




20)「高成數按揭」有咩風險需要注意?

因部份高成數按揭計劃,頭兩至三年比往後較低息,甚至是供息不供本。還款人需小心供款額將於第二或第三年開始大增,再加上加息風險,要衡量自己的供款能力。

另外買家要留意,如果入市後樓價上升,可賣樓還債賺差價,又或轉按至傳統銀行較低息的按揭計劃。不過,如果樓價在期內升幅少/不變/下跌,除非買家額外補貼,否則難以找銀行轉按。



21) 如加息期重臨,作為買家應如何面對?

目前置業人士向銀行申請按揭時需通過3厘的壓力測試,即如按息上升3%,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水平,此措施為確保如遇加息,業主都有一定程度的抗壓能力。另外,若加息幅度不大,每月供款可能只是增加數百元,業主無須過於憂慮。

 

惟準業主在購買物業前,應小心衡量自己的供款能力,可選擇較長的還款年期/較高按揭成數,以預留多點資金作不時之需。另外,市面上有不少銀行備有高息存款掛勾計劃,可做到慳息效果。買家亦可考慮市場上的定息計劃,鎖定低息水平,免除利率波動的影響,更可有效掌握每月的供樓開支。



按揭計算機
樓價
HK$
按揭成數
%
按揭年期
按揭利率
%
結果
按揭金額
HK$
0
按揭期數
0
首期
HK$
0
每月供款
HK$
0
更多功能
立即估價
手機應用程式

香港金鐘夏慤道18號
海富中心一座18樓1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息